Asgari ücret esas alınmak üzere görevlinizin çalışma şekli (tam zamanlı-yarı zamanlı)de dikkate alınarak yapılan sözleşme gereği maaş ödemesi yapılmalıdır.
İş akdinizin haksız feshi nedeniyle iş davası açma hakkınız bulunmaktadır. Aynı şekilde maaşlarınızın ödenmemesi nedeniyle Çalışma Bakanlığına şikayette bulunabilirsiniz.
SGK’lı olarak çalıştırılan kişinin ücret alacağı olduğu işin gereğidir ve hayatın olağan akışına uygun olandır. Bu nedenle açılacak iş davası işçi lehine sonuçlanacaktır. Uzlaşma sağlamak adına bir avukattan yardım almanızı öneririz.
Kapıcılık hizmeti için tam gün SSK’lı olarak iş sözleşmesi yaptığınız çalışanınızın mesai saatleri içinde başka bir işte çalışmış olması iş akdinin haklı olarak fesih edilmesini sağlayabilir. Ancak 3. maddede yazmış olduğunuz şekilde görevlinizi part time çalıştırabilirsiniz. 30 günün bir bölümü siz bir bölümünü diğer apartman SSK ya part time işçi çalıştırılmasını bildirebilir.
Ana gayrimenkulünüz 8 ve daha fazla bağımsız bölümden oluşuyor ise Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetilmesi gerekir. Anlattığınız şekilde yönetim yasaya aykırılıklar içermektedir. Bu nedenle Sulh Hukuk Mahkemesinden hakim müdahalesi talebinde bulunabilirsiniz.
İşçinin istifası halinde işveren kıdem tazminatı ödemek durumunda kalmayacaktır. Ücret ve diğer sosyal hakları çalıştığı dönem için ödenerek kendisinden ibra almanız yeterlidir. İstifa dilekçesinin el yazısı ile alınması ve saklanması ileride doğabilecek hukuki talepler için önemlidir.
Sitemizde Kat Mülkiyeti Hukuku ile ilgili sorular yanıtlanmaktadır. Yapacağınız sözleşme ve görevlinin çalışma saatlerini -ücretini belirleyerek bir muhasebe bürosundan yardım almanızı öneririz.
Sayın yönetici, Yöneticinin yetkileri ve görevleri İş kanununda, Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde ve ilgili yasalarda ayrıntılı düzenlenmiştir. Yönetici işveren temsilcisidir. Kapıcınıza vereceğiniz avans miktarı maaşını aşan bir miktar olduğu için işveren Kat Malikleri Kurulu kararı ile yetkilendirilmeniz gerektiği ve geri ödeme süresi içinde olumsuzluk yaşama ihtimalinizi düşünürsek yöneticinin yetki sınırlarını aşan kararı olduğu kanaatindeyim.
İstediğiniz hizmetler ile ilgili olarak profesyonel yönetim hizmeti veren firmalar vardır. Bu kapsamanda almak istediğiniz hizmet detaylarını ileterek teklif alabilirisiniz. Bu nokta da Türkiye’nin birçok noktasına hizmet veren firmamıza www.timtasyonetim.com.tr adresinden ulaşabilir, hizmet detaylarını inceleyebilirsiniz.
Bina ortak alanı olan kapıcı dairesini KMK 45.madde gereği tüm kat maliklerinin oybirliğiyle kiraya vermeniz mümkündür.
İşçi alacakları 5 yıllık zaman aşımına tabidir. Ortalama olarak davanız 1 yıl içerisinde sonuçlanacaktır.
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’na şikâyette bulunmanız ve dava açmanız halinde tüm yasal haklarınızı kazanmanız mümkündür.
Yasal olarak bu yönde bir zorunluluk bulunmadığından bu husus kat maliklerinin alacağı kararla serbestçe belirlenebilir.
T.C.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU. 2001/18–642,K. 2001/662,T. 3.10.2001• ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ( Yeni Malik )• KIDEM TAZMİNATI ( Yeni İşverenin Önceki Dönemlerden Sorumlu Olması-Kapıcı Giderleri-Yeni Malik )• KAPICI GİDERLERİ ( Yeni Malikin Sorumlu Olup Olmayacağı )• YENİ KAT MALİKİN KAPICI GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU ( Borcun Yasal Olarak Ödenmesi Gereken Tarihte Malik Olmanın Yeterli Olması ) 1475/m.14/2, 634/m.20/aÖZET: Kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. 1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır. Her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren tüm süreden sorumludur, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebilir. DAVA: Taraflar arasındaki ''itirazın iptali'' davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 30.11.2000 gün ve 1999/2408 E–2000/1173 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 26.3.2001 gün ve 2001/1871–2741 sayılı ilamı ile ( ...Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri kapıcı giderlerinden, ( ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs. ) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur. Bu sorumluluk, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. Açıklanan nedenlerle, davalının, bağımsız bölümünü satın aldıktan sonra geçen süre ile sınırlı olarak kıdem tazminatının ödenmesinden sorumlu olacağına ilişkin mahkeme kararı doğru bulunmamıştır. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN: Davacı vekili Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: KARAR: Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemenin davalının bağımsız bölümü satın aldığı tarih ile işçinin emeklilik nedeniyle işyerinden ayrıldığı tarih arasındaki süreye isabet eden kıdem tazminatından sorumlu olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar Özel Daire'ce yukarıda belirtilen nedenle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Yönetim planında genel giderlere kat maliklerinin katılımının ne şekilde olacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, 2814 sayılı yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa'sının 20/a maddesi gereğince kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması, borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı, bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin 19.10.2000 gün 2000/9377 Esas, 2000/14065 Karar sayılı kararında da ''1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdeminin değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanacağı, her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren olarak davalının tüm süreden sorumlu olduğu, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebileceği'' açıkça belirtilmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece 1475 sayılı İş Kanunun 14/2 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20/a maddeleri göz önünde bulundurularak davanın kabulüne karar vermek gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi. Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup ödemek zorunda olduğunuz rakamı önceki malikten talep etmelisiniz.
Kapıcı çalıştırılması yönünde yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu toplantısında salt çoğunluklu alınacak bir kararla kapıcı çalıştırılması ya da işten çıkarılması yönünde alınan karar yasal ve tüm malik ve sakinleri bağlayıcı niteliktedir.
Emekli olan kapıcılar da yine SGK girişi yapılarak çalıştırılmalıdır. Aksi halde idari para cezası ödemek zorunda kalırsınız.
Part time kapıcılık sözleşmesi ile kapıcı çalıştırılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. SGK işlemlerini de çalışma saatleri dâhilinde yapmanız gerekmektedir. Kapıcı dairesinde ikamet etmesi ise kat malikleri kurulunun kararı çerçevesinde yasaya uygundur.
Ana gayrimenkulde çalıştırılan kişilerin işvereni Kat Malikleri Kurulu olup bu kişilerin sigorta, tazminat gibi yükümlülükleri de kat maliklerine aittir. Bu nedenle kapıcı tazminatını ödeme yükümlülüğü kat malikine aittir. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 3.10.2001 Tarih, Esas 2001/18–642, Karar 2001/662 sayılı kararına göre, ''Kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. İş Kanununun ilgili maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır. Her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren tüm süreden sorumludur, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebilir. ''''Sorumluluk borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye ait olduğundan kapıcının kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceli malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte kat maliki olan kişiyi bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. ''Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 26.3.2001 Tarih, Esas 2001/1871 Karar 2001/72741 sayılı kararı da bu yöndedir.
Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre; ''Madde 12 - Kapıcı konutu 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olmalıdır. Kapıcı konutu için kira istenemez. Kapıcının su ve elektrik giderleri ile ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı hizmet veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.'' Kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcıdan kira talep edilemez, diğer giderleri ise sözleşme şartları dâhilinde kararlaştırılır.
Apartman görevlisinin işvereni kat malikleri kuruludur, bu nedenle kat malikleri kurulu konuyu değerlendirmeli ve iş akdinin devamı ya da sonlandırılması hususunda karar almalıdır.
Kıdem tazminatı, iş sözleşmesi yasada öngörülen durumlarda birisi ile sona eren ve belirli süre kıdemi bulunan işçiye veya işçinin ölümü halinde mirasçılarına işveren tarafından ödenmesi gereken, işçinin çalışma süresine ve ücretine göre belirlenen parasal haktır. Bu açıklama gereği uygulamada yapılmakla birlikte kıdem tazminatının iş süresi sonunda ödenmesi doğru yasal uygulama olacaktır. Zira istifa eden ya da haklı nedenle işine son verilen kapıcının kıdem tazminatı hakkı olmayacaktır.
Bina mimari projenizde kapıcı dairesi için belirlenen esas geçerli olup projenin bu şekilde düzenlenmesi söz konusu olabilir.
Kat malikleri kurulu bina görevlisinin bu tür giderlerinin ne şekilde karşılanacağı hususunda karar alma hak ve yetkisine sahiptir, alınan karar tüm malik ve sakinleri bağlayan bir karar niteliğindedir.
İstifanın yazılı olması ispat açısından önemlidir. Ancak İş kanunu 25.madde''Ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri: a) İş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin esaslı noktalarından biri için gerekli vasıflar veya şartlar kendisinde bulunmadığı halde bunların kendisinde bulunduğunu ileri sürerek yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler veya sözler söyleyerek işçinin işvereni yanıltması. b) İşçinin, işveren yahut bunların aile üyelerinden birinin şeref ve namusuna dokunacak sözler sarf etmesi veya davranışlarda bulunması yahut işveren hakkında şeref ve haysiyet kırıcı asılsız ihbar ve isnatlarda bulunması. c) İşçinin işverenin başka bir işçisine cinsel tacizde bulunması. d) İşçinin işverene yahut onun ailesi üyelerinden birine yahut işverenin başka işçisine sataşması veya 84 üncü maddeye aykırı hareket etmesi. e) İşçinin, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan davranışlarda bulunması. f) İşçinin, işyerinde, yedi günden fazla hapisle cezalandırılan ve cezası ertelenmeyen bir suç işlemesi. g) İşçinin işverenden izin almaksızın veya haklı bir sebebe dayanmaksızın ardı ardına iki işgünü veya bir ay içinde iki defa herhangi bir tatil gününden sonraki iş günü yahut bir ayda üç işgünü işine devam etmemesi. h) İşçinin yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmamakta ısrar etmesi. ı) İşçinin kendi isteği veya savsaması yüzünden işin güvenliğini tehlikeye düşürmesi, işyerinin malı olan veya malı olmayıp da eli altında bulunan makineleri, tesisatı veya başka eşya ve maddeleri otuz günlük ücretinin tutarıyla ödeyemeyecek derecede hasara ve kayba uğratması. ''Kapsamında iş akdini feshetmeniz mümkün olabilir. Kat malikleri kurulu kişinin işvereni olduğundan bu kurul sizi işten çıkarma hususunda yetkilendirmiş ise bu yönde karar ve yetki hakkınız olacaktır.
Kapıcı ile yapılan sözleşme şartları kapsamında konuyu değerlendirmeniz gerekecektir.
Ancak İş kanunu 25.madde''Ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri: a) İş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin esaslı noktalarından biri için gerekli vasıflar veya şartlar kendisinde bulunmadığı halde bunların kendisinde bulunduğunu ileri sürerek yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler veya sözler söyleyerek işçinin işvereni yanıltması. b) İşçinin, işveren yahut bunların aile üyelerinden birinin şeref ve namusuna dokunacak sözler sarf etmesi veya davranışlarda bulunması yahut işveren hakkında şeref ve haysiyet kırıcı asılsız ihbar ve isnatlarda bulunması. c) İşçinin işverenin başka bir işçisine cinsel tacizde bulunması. d) İşçinin işverene yahut onun ailesi üyelerinden birine yahut işverenin başka işçisine sataşması veya 84 üncü maddeye aykırı hareket etmesi. e) İşçinin, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan davranışlarda bulunması. f) İşçinin, işyerinde, yedi günden fazla hapisle cezalandırılan ve cezası ertelenmeyen bir suç işlemesi. g) İşçinin işverenden izin almaksızın veya haklı bir sebebe dayanmaksızın ardı ardına iki işgünü veya bir ay içinde iki defa herhangi bir tatil gününden sonraki iş günü yahut bir ayda üç işgünü işine devam etmemesi. h) İşçinin yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmamakta ısrar etmesi. ı) İşçinin kendi isteği veya savsaması yüzünden işin güvenliğini tehlikeye düşürmesi, işyerinin malı olan veya malı olmayıp da eli altında bulunan makineleri, tesisatı veya başka eşya ve maddeleri otuz günlük ücretinin tutarıyla ödeyemeyecek derecede hasara ve kayba uğratması. ''Kapsamında iş akdini feshetmeniz mümkün olabilir. Kat malikleri kurulu kişinin işvereni olduğundan bu kurul sizi işten çıkarma hususunda yetkilendirmiş ise bu yönde karar ve yetki hakkınız olacaktır. İşten çıkarma gerekçeniz kapsamında ve çalışılan süre ile bağlı olarak ihbar ve kıdem tazminatı ve diğer yasal haklarını ödemeniz gerekecektir. Ödemeler hususunda bir muhasebe bürosundan yardım almanız yararlı olacaktır.
Kapıcının işvereni kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulunca yetkilendirilmeyen yönetici tek başına kapıcının iş akdine son veremez. Konuyu kat malikleri kurulu olarak düzenleyeceğiniz bir toplantıda değerlendirmelisiniz. Kapıcı da bu hususa dayanarak konutunu ve işini terk etmeden verilecek kararı beklemelidir.
İş Kanunu gereği Yıllık ücretli izin hakkından vazgeçilemez. Kapıcılar içinde esas olan budur. Ancak uygulamada izne çıkmayan kapıcılar ücret bedellerini talep etmesi konusu yönetim ile kapıcının arasındaki uzlaşma ile çözülmektedir.
Binada çalışan kişilerin işvereni kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu tarafından yetki verilmeyen yönetici tek başına karar vererek kapıcı, bekçi vs. bina çalışanı işe alamaz. İş sözleşmesi düzenlenmeli ve 2 aylık deneme süresi öngörülmeli, binada çalışmaya başladığı andan itibaren SSK girişi yapılmalıdır. Aksi halde tüm bina SSK idari para cezalarından sorumlu olacaktır.
KMK 35.madde''Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi. b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması. c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi. d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması. e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması. f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması. h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması. i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi. j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması. k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.'' Gereği yönetim planı düzenlemeleri kat malik ve sakinlerini bağlayacağından yönetici bu hususta yetki kullanma hakkına sahiptir.
Bağlı olduğunuz tapudan kat malikini afdını ve adresini alma hakkınız bulunmaktadır. Sonrasında KMK 23.madde gereği, "Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.11) "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler" için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler." alınan adrese ihtarname yollamalı ve sonuç alamaz ise yargı yoluna başvurmalısınız. Yönetim kararı ile özel mülke giremezsiniz.
Bina mimari projesine aykırı değişiklikler için kat maliklerinin izni alınmalıdır. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın eski hale getirilmesi talep edilebilir.
Bağımsız bölümü satın aldığınız tarihten itibaren malik sıfatı ile borçların sorumlusu olacağınızdan malik olmadan önceki döneme ait borçlar sizi bağlamaz. Yapılan haksız uygulama nedeni ile Belediye Zabıta birimlerine şikayette bulunabilir ya da Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hakimin duruma müdahalesini talep edebilirsiniz.
Bina mimari projesine aykırı değişiklik ve tadilatlar için kat malikleri kurulunun KMK 19.madde gereği beşte dört çoğunlukla yazılı karar alması gerekir. Aksi halde yapılan işlemler yasal olmayacak ve herhangi bir kat maliki eski hale getirilmesi talebinde bulunma hakkına sahip olacaktır. Ancak bu talepler aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Bina kat malikleri kurulu kararı olmaksızın ortak ısınma sistemi de değişiklik yapılamaz. Aksi halde yapılan işlem yasal olmayacağından bu kişinin ısınma giderlerine katılma yükümlülüğü aynen devam edecektir.
Bina yönetim planınızda bu konuda özel bir düzenleme bulunmakta ise giriş katlar asansör giderlerine indirimli katılabilir yasa muaf tutulabilir. Ya da kat malikleri kurulu kararı alınmışsa bu karar iptal edilmedikçe geçerli olacak ve uygulanacaktır. Ancak bunun dışındaki durumlarda KMK 20.madde gereği tüm kat malikleri tüm giderlere aynı şekilde katılmalıdır.
Yargılamaya konu olan dosya kapsamını incelemeden net bilgi vermek mümkün olamayacağından avukat temin ederek Yargıtay aşamasında dosyanızı takip etmeniz yararlı olacaktır.
Bina dış cephesi bina ortak alanı olup bu alanda yapılacak işlemlere kat malikleri kurulu kararı dahilinde tüm malikler katılmak zorundadır.
KMK 19.MADDE "Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. " gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak tespit yaptırmalı ve yönetime ihbar etmelisiniz.
KMK 20.madde gereği asansör giderlerine her kat maliki başka türlü bir esas belirlenmemişse kendi arsa payı oranında katılmak durumundadır. Bina mimari projenizde ve tapu kayıtlarınızda belirlenmiş olan bağımsız bölüm sayısı ve arsa paylarına göre masraf paylaşımı yapmalısınız.
KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün oluru ile ortak alanlarda tesis ve değişiklikler yapılabilir. Zira ortak alanlar tüm kat maliklerinin müşterek mülkü olup kişisel kullanım ve kararlarla değerlendirilemez.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre çatı ve duvarlar ortak yerlerden sayılır. Buralarda yapılacak tüm tamir giderlerinin malikler tarafından arsa payları oranında karşılanması gerekir. Yönetim karar alarak çatı tamiratım derhal yaptırmalıdır. Yönetim buna yanaşmıyorsa mahkemeye müracaat ederek bu konuda yetki almanız ve yaptığınız tüm masrafları maliklerden arsa payları oranında talep etme hakkınız mevcuttur.
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.
Bina ortak tesislerine ait olan ve kişilerin kusurundan kaynaklanmayan tesisat giderleri tüm maliklerce ortaklaşa karşılanır.
Mimari projeye aykırı değişiklik ve eklenti yapılabilmesi için KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunun alınması gerekmektedir.
Bina yönetim planınızda aksine hüküm yoksa yani dükkân sahipleri bazı bina giderlerinden muaf tutulmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği bina mutlak ortak alanı olan çatının tadilat giderlerine 20.madde gereği tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında katılmak zorundadır. KMK.20.madde''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak zararınızın tespitini ve tazminin talep etme hakkınız bulunmaktadır.
Maliki bulunduğunuz gayrimenkulün yönetim planında çatı kullanımı için anten ya da güneş enerjisi sistemlerinin konulması için düzenlenme yapılmamışsa çatı ortak alandır ve her malik arsa payları oranında ortak kullanım hakkına sahiptir. Ortak alanların yönetimi kat malikleri kuruluna aittir. Kat Malikleri Kurullu bu yönde karar vermiş ise karara uyma yükümlülüğündesinizdir. Ancak karar aleyhine toplantıya katılmamış malikin toplantı kararını öğrenme tarihinden itibaren, katılmış ancak olumsuz oy kullanmış malikin toplantı tarihinden itibaren 1 ay içinde gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine iptal davası açma hakkı mevcuttur.
''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. '' KMK 42.madde ilgili fıkrası gereği izolasyon için karar almalısınız. Çatı KMK 45.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup demirbaş gideridir ve kat maliklerinin karşılaması gereken bir giderdir.
KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. KMK 42.madde ilgili fıkrası gereği ise''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. ''Bu yasal düzenlemeler gereği karar alarak yaptırılacak çatı yalıtımı giderlerine tüm kat malikleri katılmak durumundadır.
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİE. 2002/7243,K. 2002/8811,T. 26.9.2002• ORTAK GİDER ALACAĞI DAVASI ( Çatının Akması Nedeniyle Bağımsız Bölümü Zarar Gören Kat Malikinin Yaptığı Bakım ve Onarım Masraflarının Diğer Kat Maliklerinden Tahsili Talebi ) • ORTAK YERLERİN BAKIM VE ONARIMI ( Bu Yerlerin Bakım ve Onarımı ile İlgili Masraflara Tüm Kat Maliklerinin Katılmasının Gerekmesi-Zorunlu ve İvedi Durumlarda Bu Yerlerin Onarımı için Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmaması )• KAT MALİKİNİN BORÇLARI ( Ana taşınmazın Bakım ve Onarımı ile İlgili Masraflara Katılmak Zorunda Olmaları-Zorunlu ve İvedi Durumlarda Kat Maliki Kurulu Kararı Olmaksızın Onarım İşlerinin Yapılabilmesi ) 634/m.19,20ÖZET: Ortak gider alacağına konu çatı ana taşınmazın ortak yerlerinden olup bunun onarım giderlerine tüm kat maliklerinin katılması ve paylarına düşeni ödemesi zorunludur. İvedi ve zorunlu durumlarda kat malikleri kurulu kararı olmaksızın da gerekli onarım ve bakım işlemleri yapılabilir. DAVA: Dava dilekçesinde alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR: Ortak gider alacağına konu çatı ana taşınmazın ortak yerlerinden olup bunun onarım giderlerine tüm kat maliklerinin katılması ve paylarına düşeni ödemesi zorunludur. Davacı kat maliki, ana yapının çatısının aktığını yağmur suları ile bağımsız bölümünün zarar gördüğünü bu nedenle çatıyı projesine uygun biçimde onardığını onarım giderlerinden her kat malikinin payına düşen miktarı davalı dışında diğer kat maliklerinin ödediklerini belirterek davalının payına düşen miktarın tahsilini istemiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmünce ana taşınmazın bakımına kat malikleri zorunlu olup çatının akması durumunda bunun onarılması ve bakımının sağlanması gerekir. Yargıtay uygulamalarında ivedi ve zorunlu durumlarda kat malikleri kurulu kararı olmaksızın da gerekli onarım ve bakım işlemleri yapılabilir. Davacının çatının akması ve bağımsız bölümüne zarar vermesi nedeniyle onardığı savının tersine dosya içerisinde herhangi bir kanıt yoktur. Kaldı ki davacı dışındaki diğer bağımsız bölüm maliklerinin bu olguyu kabul edip payına düşen gideri ödemiş olmaları da çatının yapımının gerekli ve zorunlu olduğunu göstermektedir. Tüm bu nedenlerle davalının çatı onarım giderinden payına düşeni ödemesine karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.9.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi. Yukarıdaki yargı kararından da anlaşılacağı gibi zararınızın tazminini talep edebilirsiniz.
Yönetim planında aksine düzenleme olmadıkça tüm kat malikleri binanın tüm giderlerine katılmak zorundadır. Çatı KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup, dükkân sahiplerini de ilgilendiren bu gidere katılmamaları durumunda yönetici ya da kat maliklerinden biri icra işlemi başlatma hakkına KMK 20.madde gereği sahip bulunmaktadır. İcra işlemleri ve borca itiraz halinde açılacak dava yasal süreç içerisinde mahkemenin iş yoğunluğuna göre sonuçlanacaktır.
Bina mimari projenize aykırı değişiklik ve tesisler KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru ile yapılabilir, diğer tadilat ve onarımlar ise toplantıya katılan kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alacağı karar ile uygulanabilir.
''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. ''KMK 42.madde gereği ısı yalıtımı hususunda madde metnindeki gibi karar alınmalıdır. Aksi halde alınan kararın iptalini talep etmeniz gerekecektir. Sulh Hukuk mahkemesi kararı ile iptal edilmeyen kat malikleri kurulu kararları bağlayıcı kararlardır.
Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanlarındandır ve sorunuzda belirtilen iş demirbaş harcama kalemi içinde değerlendirilmelidir.
Konu ile ilgili olarak bina mimari projenize ve yönetim planınızdaki düzenlemelere bakmanız gerekmektedir. Çatı ortak alan olarak kayıtlı ise binanızdaki tüm kat maliklerinin kullanım hakkı bulunmaktadır.
KMK 19.madde''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' gereği işlem yapılmalıdır.
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİE. 2005/6200,K. 2005/8637,T. 4.10.2005• ÇATIYA KONAN ÇANAK ANTENİNİN KALDIRILMASI ( Öncelikle Bilirkişi Raporları Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )• ÖNCELİKLE BİLİRKİŞİ RAPORLARI ARASINDAKİ ÇELİŞKİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )• HASARIN GİDERİLMESİ TALEBİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği ) 634/m.19ÖZET: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekir. DAVA: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR: Dava, davalı tarafından ortak çatıya takılan çanak antenin kaldırılması ile sistemin kurulması sırasında davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesi istemine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğine göre, davalının ortak çatıya çanak anten taktırması nedeniyle davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesine karar verilmiş bulunmasında bir isabetsizlik yoktur. Ancak Yargıtay uygulamalarına göre, kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya anten takabilmesi için bu tesisin o kat maliklerinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda tüm bağımsız bölümlerin ortak yararlanmasına özgülenmiş olan aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. 10.1.2005 günlü bilirkişi raporunda her bir bağımsız bölüm malikinin ana yapının çatısına aynı sistemi kurması durumunda çatı içerisinde bağımsız bölümlerden her birine yetecek kadar alanın bulunduğu, ana yapının statiğinin olumsuz etkilenmeyeceği, dava konusu edilen anten sisteminin davalının arsa payını aşmadığı, ana yapıda ortak anten sistemi bulunmadığı ve sisteminin tekniğine uygun olarak kurulduğu açıklanmış, ikinci keşif sonunda düzenlenen 1.3.2005 günlü raporda ise sisteminin prosedüre uygun olarak kurulduğu, toplam 26 daireden oluşan ana yapıda her bir dairenin ikişer adet çanak anten koyması halinde çatının tehlike arz edeceği, bazı dairelerin balkonlarını kullanmaları nedeniyle bu tehlikenin zayıf olacağı belirtilmiş, mahkemece 2. rapor hükme gerekçe yapılarak çanak antenlerin kaldırılmasına karar verilmiştir. Yukarıda özetlenen bilirkişi raporları birlikte göz önünde bulundurulduğunda birinci bilirkişi raporunda çatıda ikili uydu anten sisteminin yapının statiğine ( taşıyıcı sistemlere ) zarar vermediği görüşüne yer verilmişken, ikinci bilirkişi raporunda ana yapıdaki her bağımsız bölümün ( davalı gibi ) çatıya ikişer adet uydu anten koyması durumunda tehlike arz edeceği belirtilmiştir. Buna göre öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekirken yukarıda değinilen hususlar yerine getirilmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.10.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi. T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİE. 2005/3990,K. 2005/5189,T. 17.5.2005• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıya Kurulan Çanak Antenin Kaldırılmasına İlişkin - Merkezi Uydu Anten Bulunmaması ve Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )• ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Binada Merkezi Uydu Anten Bulunmaması - Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )• UYDU ANTENİN ÇATIYA KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın ve İletişim İmkânlarından Yararlanmanın Gereği Olması ve Çatıda Merkezi Uydu Anten Bulunmaması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )• MERKEZİ ANTEN BULUNDUĞU GEREKÇESİYLE ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERMEYEN KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıdaki Merkezi Antenin Uydu Anten Olmaması ve Uydu Antenin İletişim İmkânlarından Yararlanmak İçin Gerekli Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği ) 634/m.16,19ÖZET: Dava kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. DAVA: Davacı ile davalılar arasındaki kat malikleri kurulu kararı iptali ve bu karara dayanılarak sökülen çanak antenin eski hale getirilmesi davasına dair Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 13.05.2004 günlü ve 2003/560 – 2004/609 sayılı hükmün onanması hakkında Dairece verilen 03.02.2005 günlü ve 2004/8937 – 2005/379 sayılı ilama karşı davacı tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur. Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR: Dava 04.06.2002 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle bilirkişi raporu içeriği ile yerel mahkemenin kabulüne göre iptali istenilen ve 04.06.2002 günlü olağanüstü toplantıda alınan kat malikleri kurulu kararının Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin 2. fırkasında öngörülen koşullara uygun alınmadığı, bu bağlamda toplantının yeri, zamanı ve gündeminin toplantıdan en geç on beş gün içinde tüm kat maliklerine ( davacı kat malikine ) yöntemince bildirilmediği, ayrıca yasanın 30. ve izleyen maddelerinde belirtilen karar yeter sayısının sağlanmadığı anlaşılmakla bu kararın iptali gerekmektedir. Öte yandan kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya uydu anten takabilmesi için bu tesisin o kat malikinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin de aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. Sözü edilen koşulların tümünün gerçekleşmiş olması koşulu ile bir kat maliki öteki kat maliklerinin rızası olmaksızın bu tesisi kurabilir. Somut olayda davacı kat malikinin kat malikleri kurulunun 07.02.1999 günlü kararına dayanılarak ortak çatıya kurmuş olduğu ve 04.06.2002 günlü kararla kaldırıldığı anlaşılan çanak antenin yukarıda açıklanan koşullara uygun olduğu bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonunda anlaşılmış ve bu olgu mahkemece de kabul edilmiştir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle davacı tarafın yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 03.02.2005 gün ve 2004/8987–2005/379 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde temyiz onama harcı ile karar düzeltme harcının düzeltme isteyene iadesine, 17.05.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi. Yukarıdaki kararlar konu ile ilgili olarak bilginize sunulmuştur.
KMK 19.madde gereği,''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''karar alınması ya da mahkeme tespiti yapılması halinde çatı tadilatı yapılmalı ve masrafı da tüm kat maliklerinden karşılanmalıdır. Bu yönde karar olmaksızın işlem yapan kat maliki yapılan işin giderlerini tahsil etmede sıkıntı yaşayacaktır.
KMK 19.madde gereği''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.
Kat Mülkiyeti 18.madde düzenlemesine dayanarak Belediyeye ses yalıtımı hususunda talepte bulunmalı yasa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 - (Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md. Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md. Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. (Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md. Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md. Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. Sorunuzda, yönetim kurulu kararına aykırı hareket etmek istediğinizi ifade ediyorsunuz. Konuyla ilgili kanun maddesi yukarıda belirtilmiş olup davaya bakacak olan mahkeme öncelikle bu kanun maddesine sonrasında yönetim kurulu kararına göre karar verecektir. Dolayısıyla, daha önce bu konuda kanuna aykırı verilmiş olan mahkeme kararı varsa bile bu kararın emsal olma özelliği kanaatimce söz konusu olmayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bu yönde bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla kişilere bu şekilde bir zorunluluk yüklenemez. Ancak Yönetim Planı'nda böyle bir madde varsa o takdirde Yönetim Planı uygulanacaktır.
Belediyece ve Yargıtay içtihatları incelendiğinde göreceksiniz ki MÜTEHARRİK(hareketli) katlanır cam sistemi veya alüminyum doğrama ile hiçbir kanuni engel yoktur. Siteniz Yönetim Planında bu konu ile ilgili aykırı düzenleme yok ise İmar Kanunu ve ana gayrimenkul mimari projesine aykırılık teşkil ve bina dış görünüşünü değiştirmeyecek şekilde cam ile kapatabilirsiniz.
Uzlaşma olanağınız yoksa en kısa zamanda şikayet ederek zararı en aza indirmeniz yararınıza olacaktır.
KMK 20.made gereği, "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." aidat ödeme yükümlülüğünüz yasa gereğidir. Dairenizin boş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Kat malikleri kurulunun rızasını almadan bağımsız bölümünüze ek petek taktırmanız mümkün değildir. Bu nedenle yönetimin talebi yasal olup petekleri sökmeniz gerekmektedir.
Binanıza ait tesisat projesine aykırı değişiklikler KMK 19.madde gereği ancak kat maliklerinin beşte dördünün oluru ile alınacak yazılı kararla yapılabilir. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesini talep etme hakkınız bulunmaktadır.
KMK 45.madde gereği bina ortak alanları ancak tüm kat maliklerinin onayı ile kiraya verilebilir. Her kat malikine düşen kira geliri esas alınmak üzere muafiyet sınırları dahilinde beyanname verilmesi gerekecektir.
KMK 20.madde gereği bina yönetim planınızda farklı bir paylaşım esası belirlenmemişse ısınma giderlerine kendi bağımsız bölümünüze isabet eden arsa payı oranında katılmak zorunluluğunuz bulunmaktadır. Isınamamanız bu yasal yükümlülüğü etkilemez.
Ana gayrimenkul genel kurul kararı ile aidatların ödenmesi ile ilgili karar alınabilir.
Bina mimari projesine uygun olarak bacanın inşa edilmesi hususunda talep hakkınız bulunmakta olup uzlaşma olanağınız yoksa Sulh Hukuk mahkemesine başvurmanız gerekecektir.
Binanızın mimari projesine aykırı bu tür tadilatlar için KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün olurunun alınması ve değişikliğin Belediye ilgili birimlerine onaylattırılması gerekmektedir.
Bina yönetim planınızda konu hakkında bir yasaklama olup olmadığını tespit etmelisiniz. Yönetim planında yasaklama varsa bağımsız bölümlerde hayvan beslenemez. Aksi davranış halinde kişi hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açılması halinde hayvanın binadan uzaklaştırılmasına karar verilecektir.
Bina mimari projesine aykırı değişiklikler için kat maliklerinin izni alınmalıdır. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın eski hale getirilmesi talep edilebilir.
Öncelikle mimari projenizi ve satış sözleşmelerini incelemeli ve hukuken yanıltılıp yanıltılmadığınıza ilişkin belgeleri toplamalısınız. Sonrasında bir avukattan yardım alarak yasal hakkınızı aramanız uygun olacaktır.
Kat malikleri kurulu o binada otursun ya da oturmasın ev sahiplerinden oluşur ve yönetimi belirleme hakları ev sahiplerinindir. Ortak alanların kullanımında da yönetim planı hükümleri saklı kalmak üzere ev sahiplerinin hakları bulunmakta olup kiracıları ile yapılan sözleşme gereği ortak alanları kullanım hakları bulunmaktadır.
Konu hakkında cezai müeyyideler uygulama kararını kat malikleri kurulunca alma hakkınız bulunmaktadır. KMK 19.madde gereği bina ortak alanlarına kusuru ile zarar veren malik ya da sakin bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez.
En sık karşılaşılan sorunlardan bir tanesidir. Kural olarak her hak maliki ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir; ancak bunun bazı şartlarda sınırlandırılması mümkündür. Yönetim planında bir yasaklama bulunması veya kat malikleri kurulunun bir yasaklama kararı alması halinde; çatıya anten konulması yasaklanabilir. Bunların dışında bütün binada geçerli bir uydu anten sisteminin mevcut olması veya bütün kat maliklerinin anten koyacak kadar çatıda yer bulunmaması halinde, kat malikinin çatıya anten konması yasaklanabilmektedir. Binada uydu anten sisteminin bulunmaması durumunda kat malikinin balkona çanak anten kurması mümkün olabilecektir. Ancak bu durumda dahi kat malikinin konacak çanak antenin binanın dış görünüşünü ve genel görüntüsü bozmayacak şekilde olmasına dikkat etmesi gerekecektir.
Giriş katta oturanlar, güvenlik gerekçesiyle ve yine binan genel görüntüsünü ve güzelliğini bozmamak kaydıyla, balkonlarını demir parmaklık ile kapatmaları mümkündür. Öncelikle yapılacak demir parmaklık, başka bir bağımsız bölümün güvenliğini tehlikeye düşürmemelidir. Yapılan demir parmaklıklar, üsteki daireye tırmanmayı kolaylaştırmayacak şekilde yapılmalıdır.
Projesinde nasıl olacağı belirlenmiş balkonun SABİT TESİS niteliğinde olacak bir malzeme ile kapatılması mümkün değildir. Kullanılan malzemenin niteliği önemli olmadığı gibi balkon kapatmanın gerekçesi de önemli değildir. Ancak sabit tesis niteliğinde olmayan PANJURUN yapılması bazı sınırlar dahilinde mümkün olmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki; yapılacak panjurun, binanın dış görünüşünü bozmaması temel şartlardan bir tanesidir. Yine Yönetim Planımızın 45-g maddesine göre; kat malikleri bağımsız bölümlerinin balkon ve teraslarına binanın genel görüntü ve güzelliğini bozacak şekilde ve renkte güneşlik koyamayacakları da hüküm altına alınmıştır. Günümüzde ise en çok BALKON CAMLAMA ile karşılaşılmaktadır. Balkon camlama kısmen sabit tesis niteliğindedir. Ancak genel görüntüyü bozmaması nedeniyle bir kısım ADA TEMSİLCİLER KURULU, renkleri ve şekilleri önceden tek tip olarak belirlenmek kaydıyla kat maliklerinin balkonlarını cam balkon ile kapatmalarına müsaade etmektedirler Gerek balkon kapatma gerek panjur koyma gerekse güneşlik koyabilmek için ADA TEMSİLCİLER KURULUNUN oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir.
3194 sayılı İmar Kanununun geçici 11. (Ek: 9/7/2008–5784/25 md.) maddesinde; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde, ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve bu maddenin yayımı tarihinden itibaren başvurulması üzerine, kullanma izni alınıncaya kadar ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su ve/veya elektrik bağlanabileceği, bu kapsamda, ilgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinin söz konusu olması halinde aboneliği iptal edileceğinden, su ve/veya elektrik bağlanmasının herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmeyeceği, ancak, yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartının 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış olan yapılarla ilgili olarak uygulanmayacağı, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan aboneliklerin de ait olduğu gruba dönüştürüleceği hükmü bulunmaktadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 23. maddesinde; Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesinin zorunlu olduğu, Bildirimlerin; a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verileceği, Yukarıdaki fıkralarda yazılı hallerin bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirimin, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verileceği, hükme bağlanmıştır. Emlak Vergisi Kanununun 23. maddesine göre binalarda bildirimin inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, yukarıda belirtilen hallerin bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşmesi halinde ise olayın gerçekleştiği tarihten itibaren üç ay içinde verilmesi gerekmektedir. İnşaatın sona erdiği veya kullanılmaya başlanıldığı tarihi tespit etmeden mükelleflerin beyanını esas alarak usulsüzlük cezası almak suretiyle geriye dönük alınan emlak vergisi bildirimlerine dayanılarak binalara elektrik veya su bağlanması cezai sorumluluk doğurabilir.
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
Site Yönetmeliğinin 40. maddesi gereğince ortak alanlara ve kapı girişlerine ayakkabılık, ev eşyası, terlik, bisiklet vb. eşyaların bırakılması söz konusu değildir. Site Yönetmeliği, sitemizin karar organı olan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından onaylanmıştır ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından yürütülmektedir. Bu münasebetle herkesi kapsayan Site Yönetmeliğine mutlaka uyulması gerekmektedir. Ayrıca bu tür eşyalar temizlik yapılması esnasında zorluklara ve güvenlik zafiyetinin oluşmasına sebebiyet vermektedir.
Ecrimisil kağıdı tapu belgesi yerine geçmeyeceği için ecrimisil kağıdı ile su aboneliği verilmez. Tapu senedi yerine geçen yapılara su aboneliği verilebilir. Tapu kayıt örneği yerine geçen belgelerin ise Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 57. maddesinin 1. fıkrasında; özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş ancak Kanunlarında mülkiyet belgesi yerine geçmesine dair hüküm bulunan ilgi kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlar tarafından verilen belge ve kesinleşmiş kamulaştırma kararlar olduğu açıklanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununda yapıya ilişkin projelerin TMMOB bağlı meslek odaları tarafından onaylanacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle ilgili idareler projeleri incelerken ve onaylarken meslek odaların onayını zorunlu tutmaları mümkün değildir. 6235 sayılı TMMOB Kanunu ve yönetmeliklerinde de projelerin vizelenmesi veya onaylanmasına zorunluluk getiren bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak 6235 sayılı TMMOB Kanunu uyarınca ilgili idareler meslek odaları ile işbirliği içine girebilirler. Yeterli mimar ve mühendis ünvanlı meslek mensubu bulunmayan idareler onay ve ruhsat aşamalarında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile üniversitelerin yanı sıra bir kamu kuruluşu olan meslek odalarından da teknik yardım alabilirler.
"Kat malikleri Kurulunun izni olmaksızın sisteme müdahale yapılamaz."
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği her kat maliki oy kullanma hakkına sahiptir. Evinde oturup oturmaması oy hakkını engellemez.
Site Genel Kurulunda alınan kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilirsiniz. Aksi halde red oyu vermiş olsanız dahi olsa bu kararın işletme projesi size tebliği ile masraflara katılmak zorunda kalırsınız.
Bina yönetim planınızda binanızın adına ilişkin özel bir düzenleme yoksa (yönetim planınız bağlı olunan tapu müdürlüğünden temin edilebilir) kat malikleri kurulunu toplayarak bina adını toplantıya katılanların oy çokluğu ile belirleyebilirsiniz. Binanızda bulunan tüm bağımsız bölüm malikleri yani ev sahipleri kat malikleri kurulunu oluşturur ve bina yönetimini bu kurul düzenler.
Kat Malikleri Kanununa göre kat maliki borçlarına dair hükümler, kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Yasada açıkça birlikte sorumlu olduğu belirtilmektedir. Uygulamada ise sizin ev sahibi düzenlemiş olduğunuz kira sözleşmesinde düzenlenmemiş ise yasa maddesi uygulanır. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI: I - GENEL KURAL : MADDE 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA: MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça : a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunun 21. maddesinde ana gayrimenkulün sigortalanması kat malikleri kurulu kararı ile yapılacağı düzenlemesi mevcuttur. Kat Malikleri Kurulu tarafından sigortalanması hususunda alınmış karar mevcut ise yönetici bu sigortalanması için gerekli her türlü işlemleri yapmalıdır. IV - SİGORTA ANLAŞMASI: MADDE 21 - Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri ana gayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler bu halde alınacak sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Asansörünüzün almış olduğunuz tekliflerin değerlendirilmesi ve değiştirilmesi kararının verilmesi gündemi ile tekarar Kat Malikleri Kurulunun toplanması ve karar alması gerekir. Ödeme yapmayanlar ile ilgili 1. soruda vermiş olduğumuz yaptırımları uygulayabilirsiniz. 3- Bu sorunun cevabını yine Kat Malikleri Kurulunda karar vermelisiniz. Kimsenin yöneticilik yapma zorunluluğu yoktur. Yönetim Hizmeti sunan profesyonel şirketlerden yardım alabilirsiniz. Şirketimizin 0850 515 0 550 numaralı telefonu arayarak ücretlendirme ile ilgili bilgi alabilirsiniz. Soruları cevaplamamız için ana dayanağımız kanunlardır. Kat Mülkiyeti Kanunun maddeleri açık ve kesin uygulanmalıdır. Bu nedenle açıklamalarımız altına maddenin yazılması sizleri aydınlatmak ve net uygulamayı göstermek acısından gereklidir. Kanun maddeleri kesin olduğu için yoruma gerekli olmayan konularda maddeler mutlaka yazılmıştır.
Kat malikleri kurulu bir binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden (Ev, dükkân, depo gibi tüm bağımsız bölümler) taşınmaz sahiplerinden oluşan kuruldur. Bina yönetim planı ise tapu dairesine kat irtifakı tesisi sırasında verilen ve binanın anayasası durumunda olan belgedir. Bina ile ilgili tüm kurallar bu metinde yer alır. Bağlı olunan tapu dairenizden temin edebilirsiniz.
Tapu müdürlüğü ile konunun çözümü hususunda görüşmeniz gerekmektedir. İstenen miktarın yasal karşılığını da sorgulamalısınız.
Bağlı olduğunuz belediye imar müdürlüğünden binanızın projesini temin ederek bu sorunuzun yanıtını temin edebilirsiniz.
Bina ortak alanları tüm maliklerin kullanımında olan müşterek mülklerdir. Tapu kayıtlarında ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlanamazlar ve alım satıma konu olamazlar.
Aile konutu, evlilik birliği içinde, eş ve çocukların ikamet etmek amacıyla oturdukları yerdir. Bir yerin aile konutu olması için mutlaka tapu kaydının eşlerden birine ait olması gerekmez. Aile konutu şerhi, tapuya yapılacak başvuruyla yahut boşanma davası sırasında mahkemeye yapılacak taleple istenebilir. Eşlerin devamlılık arz etmeyen yahut yerleşme niyetiyle ikamet etmedikleri örneğin yazlık ev, atama nedeniyle tek bir eşin gittiği şehirde tuttuğu ev bu anlamda aile konutu sayılmaz. Medeni kanunumuzda 2002 yılında yapılan değişiklikle mülkiyet hakkına aile konutu yönünden sınırlama getirilmiştir. Oturulan konut, eşlerden birine aitse, malik olan eş, bu konutu dilediği gibi üçüncü bir kişiye satamaz, devredemez, hibe edemez, ipotek ettiremez, kira sözleşmesini feshedemez, tek başına tahliye taahhüdünde bulunamaz. Aile konutu şerhi için konutun bağlı bulunduğu Tapu Sicil Memurluğuna ikametgâhı gösteren belge ve evlilik cüzdanı ile başvurulması yeterlidir.
Tapu sicil müdürlüğünün taşınmazın emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığını araştırma yetkisi yoktur. Tapu sicil müdürlüklerince işleme konu taşınmaz malın emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığı araştırılmaksızın, emlak vergisi ilişiği kesilmeden talepler karşılanacaktır.
Kat mülkiyeti kurulması taleplerinde tapu dairelerinin isteyeceği belgeler şunlardır: Mimari proje, Vaziyet planı, Liste, Yapı kullanma izin belgesi, Yönetim planı. Bunların dışında bağımsız bölümlerin DASK zorunlu deprem sigorta poliçesi, talep edenlerin nüfus cüzdanları, T.C. Numaraları, ve vesikalık ikişer adet fotoğrafları istenir. Kat mülkiyeti kurulması her hangi bir harca veya vergiye tabi değildir. Fakat döner sermaye ücreti alınır. Kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılan binanın tapuda cins değişikliği yapılması zorunludur. Yani taşınmazın “Arsa” olan vasfı “Beş Katlı Kargir Bina “ şekline çevrilir. Bunun için vergi dairesi Binde 15’i oranında harç almaktadır. Dilekçe ve Fotoğraf alınmayacaktır Dilekçe ve bina fotoğrafı alınması Kat Mülkiyeti Kanununda 14/11/2007 Tarih 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile kaldırılmıştır. Artık kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurarken dilekçe aranmayacaktır. İlgililerin talepleri tescil istem belgesine veya resmi senede yazılacaktır. Dilekçe ve bina fotoğrafları istenmeyecektir.
BİR DAİRE İÇİN KAT MÜLKİYETİ KURULAMAZ. Kat mülkiyetine geçmek için tüm daireleri gösterir yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gereklidir. Tek bir daire için kat mülkiyetine geçme imkanı yoktur. Binanın tümünün aynı anda kat mülkiyetine geçmesi zorunludur. Sadece kendi daireniz için kat mülkiyetine geçemezsiniz. Ancak öncesinde kat irtifakı kurulu ise tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesi alındığına göre tek başınıza başvurup, gerekli belgelerin tümünü tapuya ibraz edip binanın tümü için kat mülkiyeti kurabilir, tüm dairelerin tapusunu kat mülkiyeti tapusuna çevirebilirsiniz. Fakat öncesinde kat irtifakı kurulu değil ise böyle bir şansınız yok. Kat mülkiyetine geçmek için tüm daire sahiplerinin birlikte tapu dairesine başvurmaları gerekir.
Yönetmeliğin Amaç ve kapsam başlıklı birinci maddesinde; "Bu Yönetmeliğin amacı; mevcut ve yeni yapılacak birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda, ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin, bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemektir." ifadesi yer almakta olup buradan anlaşılabileceği gibi yeni yapılacak olan binalarda merkezi sistemin kuruluyor ise bu yönetmelik hükümlerine uyulması gerekmektedir. Yani merkezi sisteme sahip yeni yapılacak binalarda bağımsız bölüm sayısının birden fazla olması yeterlidir. TOKİ'den almış olduğunuz bina mevzuatlar gereğince henüz yapı kullanım izin belgesi almamış ise; yönetmeliğin Mevcut binalarda alınacak tedbirlerin yapım süresi başlıklı GEÇİCİ BİRİNCİ MADDESİNDE de belirtildiği gibi "Bu Yönetmelik hükümlerinin merkezî ısıtma veya sıhhî sıcak su sistemine sahip mevcut binalar, inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar ve proje değişikliği gerektiren esaslı onarımlar ile mekanik tesisat değişikliği gerektiren binalar için uygulanabilir olan maddeleri uyarınca yapılması gereken iş ve işlemler, bina sahibi veya yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi ile işletmecisi tarafından, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici 6 ncı maddesi gereğince 2/5/2007 tarihi itibari ile beş yıl içinde yerine getirilir." hükmü gereğince, almış olduğunuz konut 2/5/2007 tarihinden önce inşaat ruhsatı almış ve projeleri de bu tarihten önce ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanılacağı şekilde tasarlanmamış ise 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur. Fakat inşaat ruhsatı 2/5/2007 tarihinden sonra alınmış ve projeleri bu tarihten sonra hazırlanmış ise bu sisteme göre yapılmaları 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince gerekmektedir.
Apartmanınızda bulunan merkezi sistemle ve her daire girişinde bulunan ısı sayaçları ile ilgili olarak; her dairenin ısındığı oranda ısınma giderine ortak olduğu, hiç kullanmayanın hiç ödemediği ifade edilmekte olup, 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer)sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'in hükümlerine göre her dairenin ısınma kullanıp kullanmamasına bakmaksızın belli oranlarda gidere ortak olması ifadesinin doğru olup olmadığı sorulmaktadır. 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer) sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'in Uygulamalar başlıklı Madde 5'in 5 ve 6 ncı paragraflarında; " (5) Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezî ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır. (6) Merkezî sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır." ifadeleri yer almakta olup, yönetmelik, bir binada özellikle ara dairelerde yaşayan komşuların yaktığımız kadar ödeyeceğiz diye komple sistemlerini kapatarak komşularından enerji çalmalarını engellemek üzere sistemin komple kapatılmasına izin vermemektedir. Ancak, yine yönetmelik kullanılmayan dairelerde de aşırı gider israfını engellememek için daire iç mekan sıcaklıklarının ısıtılmayan iç mekan sıcaklığı olarak kabul edilen 15°C olacak şekilde termostatik vanalar ya da ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanları ile (ki bu ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının merkezi ısıtma sistemli binalarda kullanımı 02 Mayıs 2007 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren Enerji Verimliliği Kanununda zorunlu hale getirilmiştir.) sağlanmasını istemektedir. Dolayısı ile hiç kullanmayan hiç ısıtma giderine katılmayacak olması doğru değil zaten hem komşulardan enerji çalınmasının önüne geçilmesi hem de yine yönetmelik hükümleri doğrultusunda ortak mahal ve ısının kullanım mahallerine gelene kadar ki kayıplarının ve işletme masraflarının da (ki yönetmeliğe göre giderin %30'unu kapsamaktadır ve kullanım alanı oranında tüm kullanıcılara paylaştırılmak zorundadır.) kullanıcılara paylaştırılması gerekmektedir. Konu ile ilgili tüm açıklamalar ve uygulama esasları 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'te bulunmaktadır. Eğer merkezi sistemli bina inşaat ruhsatı ve proje onayları 2/5/2007 tarihinden sonra ise yani bu tarih itibarıyla yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda 627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanımı zorunludur. Dolayısı ile bu sistemlerin kullanıldığı binalarda da gider paylaşımı için bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. Mevcut merkezi sistemli binalarda ise yine 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur. Dolayısıyla da gider paylaşımı konusunda da bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. Yani konuyu mevcut ve yeni yapılacak merkezi sistemli binalar olarak değerlendirmek gerekir. Buna göre, yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda zorunluluk 2/5/2007 tarihi itibarıyla var olmakta olup, mevcut merkezi sistemli binalarda ise 2/5/2012 tarihi itibarıyla bu sisteme geçmiş olunması gerekmektedir.
Kat Mülkiyetine Kanununa göre Kat Mülkiyetinin kurulması aşamasında Madde 12 b) fıkrasında da düzenlenmiş olduğu gibi Tapu Dairesine Yönetim Planı sunulmuş olması gerekir. Madde 28 de " Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. " Yönetim Planı bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Kat Malikleri Kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, Kat Maliklerinin üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanı ve oy çokluğu ile karar verir. Her kat maliki bir tek oy hakkına sahiptir. Birden ziyade bağımsız bölüm sahipleri ayrı oy hakkına sahiptir. Ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye yada 3 kişilik bir kurula verebilirler. KMK’nun 35. maddesi yönetimin görevlerini düzenler. Yönetim ana gayrimenkulün genel yönetimi onarım bakım asansör ısınma temizlik gibi işler için aidat toplayabilir. Ana gayrimenkulün yönetimi dolayısı ile doğan borçları öder. KMK 18 ve devam eden maddelerde düzenlendiği gibi kat malikleri yönetim planına uymakla, genel giderlere katılmakla yükümlüdür. Apartmanınızda yönetim kurulması ile birlikte tüm kat malikleri kat mülkiyeti kurulmasından itibaren ana gayrimenkulün ortak kullanım alanlarının masraflarına KMK belirlene oranlarla katılmakla yükümlü olurlar.
KMK 42.madde''Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' Kapsamında değerlendirilmesi gereken bir işlemdir. Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmalıdır.
Mimari projeye aykırı işlemler için karar almadan değişiklik yapılmış ise dava açma hususunda bir süre sınırınız yoktur.
Konu hakkında kat malikleri kurulu kararınız önem taşımaktadır. Ancak firma iflas etmiş ise artık faturanız olsa da garanti hükümlerinden yararlanmanız fiilen mümkün olmayacaktır.
Tekrar işletme projesi duyurusu yapmanıza gerek bulunmamaktadır. Karar duyurularını yönetim planınızda belirlenen usul dairesinde yapmanız yeterlidir.
Davanın muhatabı tüm kat malikleridir. Ancak eski yönetici SSK lı çalıştırma kararı olmasına rağmen kendi kararı ile SSK girişi yapmamış ise yani şahsı, kusuru varsa bu kişiye rücu edebilirsiniz.
Demirbaş gideri olarak kayıtlanmalıdır.
Kira sözleşmenizde aksine bir düzenleme yoksa demirbaş giderleri kat maliki kullanıma ilişkin giderler kiracı tarafından karşılanır.
Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir. Mahkeme gereken incelemeyi yapacak ve devir için şirket kayıtlarını gerekirse diğer dava dosyalarından talep edecektir.
Yönetim planı değişikliği KMK 28.madde''Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.(Değişik 3.fıkra: 2814 – 13.4.1983) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim plânı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.'' Gereği mutlaka tüm kat maliklerinin beşte dördünün oluru ile yapılmalıdır. Yönetim kurulu bu hususta tek başına yetki kullanamaz.
Ana taşınmazda çalışanların işvereni kat malikleridir. Bu kişilere ödenecek tazminat rakamının kat maliklerinden ayrıca toplanmasında yasaya aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Merkezi sistemli binalarda ısı pay ölçer sistemi tesis edilerek her dairenin ısısının belli bir oranda tutulması zorunluluğu getirilmiştir. Ancak kombili daireler için bu yönde bir zorunlu uygulama bulunmamaktadır.
İşletme defteri yasal olarak tutulması gereken bir defter olmamakla birlikte şayet tutulmakta ise noter tasdiki mutlaka yaptırılmalıdır.
KMK 42.madde'' Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' kapsamında değerlendirilmesi gereken bu işlem için yetki almayan yönetici tek başına karar alarak işlem yapamaz.
Sözleşme hükümleriniz esas alınacaktır. Fiili durum sorun çıkaracak ise yapılan sözleşmeye ek bir protokol ile konuyu daha net bir düzenlemeye bağlamanız uygun olacaktır.
Kira sözleşme hükümleri çerçevesinde ev sahibiniz ile uzlaşarak anlaşmanız gereken bir konudur.
Bu hususu bilmeden kira sözleşmesi yaptı iseniz sözleşmeyi sonlandırabilir ve zararınızı ev sahibinden talep edebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu 35.madde gereği görevini yapmayan yönetici hakkında dava ve şikayet hakkınızı kullanabilirsiniz.
Bu borçlardan sorumlu olan ev sahibinizdir. Abonelik için ev sahibiniz ile görüşerek bu borçları kapatmanız ve yeni abonelik almanız gerekecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm maliklerine, kiracılarının elektrik ve suyunu kesme şeklinde bir hak tanımamaktadır. Dolayısıyla duruşma gününü beklemek durumundasınız. Ancak tahliye ile birlikte kira alacağınızı da icra takibine koymuşsanız o takdirde haciz ve muhafaza işlemleri yaparak baskı uygulayabilirsiniz.
Bina giderlerinin tamamından esas sorumlu olan KMK 20.madde gereği ev sahibidir. Ancak 22.madde ile kiracı da bu borçtan müştereken sorumlu kılınmıştır. Bu nedenle yöneticinizin sizden talepte bulunmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Kapıcının izin parası aldığı ücrete ve kullanacağı izin dönemine göre hesaplanmaktadır.
Kat mülkiyeti kanunu gereği bina giderlerinden kiracı ve ev sahibi müştereken sorumludur. Demirbaş giderlerinin ödenmesi hususunda ise kiracı ile ev sahibinin aralarındaki anlaşma esas olmak üzere uygulamada ev sahibi sorumludur. Ancak yönetici bu giderleri kiracıdan da tahsil hakkına sahiptir, kiracı bu bedeli ev sahibine rücu edebilir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre, A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI: I - GENEL KURAL : MADDE 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Gayrimenkulün giderlerine de kat malikleri, kiracı ve oturma hakkı sahipleri, herhangi bir surette faydalananlarda beraber ve ayrı ayrı katılmakla yükümlü olurlar. Ev sahibi giderin ödenmesi hususunda uzlaşma yapmanız gerekir. Yönetim hem kiracı hem de ev sahibinden tahsil edebilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı ancak kurul üyesi olan ev sahipleri dava açabilir.
Bu yöndeki taleplerinizi ev sahibinize yönlendirmeniz gerekmektedir.
KMK 34.madde gereği yöneticinin ev sahibi olma zorunluluğu olmadığından Kiracılarda yönetici seçilebilir.
Kiracı ve ev sahibi tüm bina giderlerinden KMK 20 ve 22.madde hükümleri gereği müştereken sorumludur?
Kat Maliklerinin almış olduğu karar karşı yasal yollara başvurma hakkı kat maliklerine aittir. Sizin bu konuda mağduriyetinizi ev sahibinin giderebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali talebinde bulunması gerekir. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Evinizi kullanan ve sözlü olarak anlaştığınız ve kira ödemelerini kabullendiğiniz 2.kiracı hakkında yasal işlem yapmalısınız. Bir avukattan yardım almanız yararlı olacaktır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümünün mesken dışında kullanımı için yasada kesin hüküm mevcuttur. VII - YASAK İŞLER: MADDE 24 - Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte MESKEN olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir." Bu kesin hükümle mesken olarak kayırlı yerin imalathane olarak kullanımı kat malikleri kurulunun oybirliği il vereceği karar ile açılabilir. Apartmanınıza ait yönetim planınızda bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili hak ve yükümlülükler ayrıca düzenlenmiş olmalıdır. İncelemenizi tavsiye ederim Ancak Yönetim Planın yasaya aykırı hüküm içeremez.
Kira sözleşmenizde apartman aidatı ve yakıt giderleri hususunda farklı bir belirleme yoksa tüm bu giderler için kiracınız hakkında yasal işlem başlatabilirsiniz.
KMK 20ve 22.maddeler gereği bina giderlerinden esas sorumlu olan mülk sahibidir. Kiracı da bu borçtan müteselsilen sorumludur. Yasa gereği yönetici bina giderlerinin tamamını kat maliki ya da kiracıdan isteme hakkına sahiptir. Bağımsız bölümü tahliye eden kiracı hakkında ise yasal takip başlatılamayacağından ev sahibi hakkında takip yapma hakkınız bulunmaktadır.
Kiracı ve kat maliki KMK 20.madde ve 22.madde gereği tüm bina giderlerinden müştereken sorumludur. Bina yönetimi bu giderleri her ikisinden de talep hakkına sahiptir. Kira sözleşme hükümlerinizi de dikkate almanız şartı ile kullanım giderleri kiracının demirbaş giderleri mal sahibinin sorumluluğunda olacaktır. Ancak bu husus ev sahibiniz ile sizi bağlar. Yönetim her ikinizi de müştereken bu giderlerden sorumlu tutma hakkına yasal olarak sahiptir.
Vekâletnamenin Noterden olma şartı yasal olarak aranmadığından ispatı açısından ev sahibiniz yazılı bir belge şeklinde yönetime durumu iletirse yeterli olacaktır.
Kira sözleşmesini gerçek veya tüzel kişilerle yapabilirsiniz. Şirketle kira sözleşmesi yapmanızda bir sakınca yoktur. Konutu işyeri gibi gösterirseniz, teorik olarak siz gelir vergisi ödemekten kurtulabilirsiniz. Ancak bu sizin gelir verginizin ödenmeyeceği anlamına gelmez. Konutunuzu işyeri olarak kiralayan şirketin size ait gelir vergisini stopaj suretiyle kesip, her ay götürüp vergi dairesine verginizi yatırması zorunludur. Ortada devlet açısından fark eden bir şey yoktur. Sizin yerinize kiracınız olan şirket vergiyi yatıracaktır. Üstelik gerçekte buranın nasıl bir işyeri olduğu zaman zaman belediye ve vergi elemanlarınca denetlenecektir. Burada işyeri açma ruhsatı, vergi levhası ve benzeri belgeler olmak zorundadır. Diğer kat malikleri de evinizin işyeri olarak kiraya verilmiş olduğunu duyarlarsa Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine dayanarak sorun çıkarabilirler. 2) Kira sözleşmesinin yıllık artış bölümüne dilediğinizi yazmakta serbestsiniz. Hatta bu bölümü boş dahi bırakabilirsiniz. Yıllık artış olarak TÜFE yazdıysanız Türkiye İstatistik Kurumunca açıklanan TÜFE oranı belirlenerek artış yapılacaktır. TÜFE yazdıktan sonra bir yüzde yazmanıza zaten gerek yoktur. Ancak genelde sözleşmelerde “...yüzde...’dan aşağı olmamak üzere TÜFE endeksi…” şeklinde yazılmaktadır. Bu şekilde yazsaydınız daha karlı olabilirdiniz. Zira açıklanan TÜFE gerçek artışları yansıtmayabiliyor.
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin" ihbar edilmesi gerekir.
Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulün satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
Ev sahibi satmak istediği evini, içinde oturan kiracının satın almak isteyenlere göstermediği durumlarda, mahkemeden tedbir kararı çıkartıp, belli gün ve saatlerde taliplere evi gezdirmek üzere eve götürebilir. Zaten genellikle kira sözleşmelerinde bu hususta hükümler yer alır.ve taraflar bu hükümlere uymak zorundadır.
Kapıcının işvereni kat malikleri kurulu olduğundan kıdem tazminatı ödeme yükümlülüğü de işverene yani kat maliklerine aittir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu 22.madde gereği ödemek zorunda kaldığınız bir meblağ varsa bunu kira borcunuzdan mahsup etmeniz mümkündür.