Kat Mülkiyeti 18.madde düzenlemesine dayanarak Belediyeye ses yalıtımı hususunda talepte bulunmalı yasa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 - (Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md. Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md. Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. (Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md. Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md. Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. Sorunuzda, yönetim kurulu kararına aykırı hareket etmek istediğinizi ifade ediyorsunuz. Konuyla ilgili kanun maddesi yukarıda belirtilmiş olup davaya bakacak olan mahkeme öncelikle bu kanun maddesine sonrasında yönetim kurulu kararına göre karar verecektir. Dolayısıyla, daha önce bu konuda kanuna aykırı verilmiş olan mahkeme kararı varsa bile bu kararın emsal olma özelliği kanaatimce söz konusu olmayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bu yönde bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla kişilere bu şekilde bir zorunluluk yüklenemez. Ancak Yönetim Planı'nda böyle bir madde varsa o takdirde Yönetim Planı uygulanacaktır.
Belediyece ve Yargıtay içtihatları incelendiğinde göreceksiniz ki MÜTEHARRİK(hareketli) katlanır cam sistemi veya alüminyum doğrama ile hiçbir kanuni engel yoktur. Siteniz Yönetim Planında bu konu ile ilgili aykırı düzenleme yok ise İmar Kanunu ve ana gayrimenkul mimari projesine aykırılık teşkil ve bina dış görünüşünü değiştirmeyecek şekilde cam ile kapatabilirsiniz.
Uzlaşma olanağınız yoksa en kısa zamanda şikayet ederek zararı en aza indirmeniz yararınıza olacaktır.
KMK 20.made gereği, "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." aidat ödeme yükümlülüğünüz yasa gereğidir. Dairenizin boş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Kat malikleri kurulunun rızasını almadan bağımsız bölümünüze ek petek taktırmanız mümkün değildir. Bu nedenle yönetimin talebi yasal olup petekleri sökmeniz gerekmektedir.
Binanıza ait tesisat projesine aykırı değişiklikler KMK 19.madde gereği ancak kat maliklerinin beşte dördünün oluru ile alınacak yazılı kararla yapılabilir. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesini talep etme hakkınız bulunmaktadır.
KMK 45.madde gereği bina ortak alanları ancak tüm kat maliklerinin onayı ile kiraya verilebilir. Her kat malikine düşen kira geliri esas alınmak üzere muafiyet sınırları dahilinde beyanname verilmesi gerekecektir.
KMK 20.madde gereği bina yönetim planınızda farklı bir paylaşım esası belirlenmemişse ısınma giderlerine kendi bağımsız bölümünüze isabet eden arsa payı oranında katılmak zorunluluğunuz bulunmaktadır. Isınamamanız bu yasal yükümlülüğü etkilemez.
Ana gayrimenkul genel kurul kararı ile aidatların ödenmesi ile ilgili karar alınabilir.
Bina mimari projesine uygun olarak bacanın inşa edilmesi hususunda talep hakkınız bulunmakta olup uzlaşma olanağınız yoksa Sulh Hukuk mahkemesine başvurmanız gerekecektir.
Binanızın mimari projesine aykırı bu tür tadilatlar için KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün olurunun alınması ve değişikliğin Belediye ilgili birimlerine onaylattırılması gerekmektedir.
Bina yönetim planınızda konu hakkında bir yasaklama olup olmadığını tespit etmelisiniz. Yönetim planında yasaklama varsa bağımsız bölümlerde hayvan beslenemez. Aksi davranış halinde kişi hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açılması halinde hayvanın binadan uzaklaştırılmasına karar verilecektir.
Bina mimari projesine aykırı değişiklikler için kat maliklerinin izni alınmalıdır. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın eski hale getirilmesi talep edilebilir.
Öncelikle mimari projenizi ve satış sözleşmelerini incelemeli ve hukuken yanıltılıp yanıltılmadığınıza ilişkin belgeleri toplamalısınız. Sonrasında bir avukattan yardım alarak yasal hakkınızı aramanız uygun olacaktır.
Kat malikleri kurulu o binada otursun ya da oturmasın ev sahiplerinden oluşur ve yönetimi belirleme hakları ev sahiplerinindir. Ortak alanların kullanımında da yönetim planı hükümleri saklı kalmak üzere ev sahiplerinin hakları bulunmakta olup kiracıları ile yapılan sözleşme gereği ortak alanları kullanım hakları bulunmaktadır.
Konu hakkında cezai müeyyideler uygulama kararını kat malikleri kurulunca alma hakkınız bulunmaktadır. KMK 19.madde gereği bina ortak alanlarına kusuru ile zarar veren malik ya da sakin bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez.
En sık karşılaşılan sorunlardan bir tanesidir. Kural olarak her hak maliki ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir; ancak bunun bazı şartlarda sınırlandırılması mümkündür. Yönetim planında bir yasaklama bulunması veya kat malikleri kurulunun bir yasaklama kararı alması halinde; çatıya anten konulması yasaklanabilir. Bunların dışında bütün binada geçerli bir uydu anten sisteminin mevcut olması veya bütün kat maliklerinin anten koyacak kadar çatıda yer bulunmaması halinde, kat malikinin çatıya anten konması yasaklanabilmektedir. Binada uydu anten sisteminin bulunmaması durumunda kat malikinin balkona çanak anten kurması mümkün olabilecektir. Ancak bu durumda dahi kat malikinin konacak çanak antenin binanın dış görünüşünü ve genel görüntüsü bozmayacak şekilde olmasına dikkat etmesi gerekecektir.
Giriş katta oturanlar, güvenlik gerekçesiyle ve yine binan genel görüntüsünü ve güzelliğini bozmamak kaydıyla, balkonlarını demir parmaklık ile kapatmaları mümkündür. Öncelikle yapılacak demir parmaklık, başka bir bağımsız bölümün güvenliğini tehlikeye düşürmemelidir. Yapılan demir parmaklıklar, üsteki daireye tırmanmayı kolaylaştırmayacak şekilde yapılmalıdır.
Projesinde nasıl olacağı belirlenmiş balkonun SABİT TESİS niteliğinde olacak bir malzeme ile kapatılması mümkün değildir. Kullanılan malzemenin niteliği önemli olmadığı gibi balkon kapatmanın gerekçesi de önemli değildir. Ancak sabit tesis niteliğinde olmayan PANJURUN yapılması bazı sınırlar dahilinde mümkün olmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki; yapılacak panjurun, binanın dış görünüşünü bozmaması temel şartlardan bir tanesidir. Yine Yönetim Planımızın 45-g maddesine göre; kat malikleri bağımsız bölümlerinin balkon ve teraslarına binanın genel görüntü ve güzelliğini bozacak şekilde ve renkte güneşlik koyamayacakları da hüküm altına alınmıştır. Günümüzde ise en çok BALKON CAMLAMA ile karşılaşılmaktadır. Balkon camlama kısmen sabit tesis niteliğindedir. Ancak genel görüntüyü bozmaması nedeniyle bir kısım ADA TEMSİLCİLER KURULU, renkleri ve şekilleri önceden tek tip olarak belirlenmek kaydıyla kat maliklerinin balkonlarını cam balkon ile kapatmalarına müsaade etmektedirler Gerek balkon kapatma gerek panjur koyma gerekse güneşlik koyabilmek için ADA TEMSİLCİLER KURULUNUN oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir.
3194 sayılı İmar Kanununun geçici 11. (Ek: 9/7/2008–5784/25 md.) maddesinde; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde, ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve bu maddenin yayımı tarihinden itibaren başvurulması üzerine, kullanma izni alınıncaya kadar ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su ve/veya elektrik bağlanabileceği, bu kapsamda, ilgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinin söz konusu olması halinde aboneliği iptal edileceğinden, su ve/veya elektrik bağlanmasının herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmeyeceği, ancak, yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartının 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış olan yapılarla ilgili olarak uygulanmayacağı, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan aboneliklerin de ait olduğu gruba dönüştürüleceği hükmü bulunmaktadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 23. maddesinde; Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesinin zorunlu olduğu, Bildirimlerin; a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verileceği, Yukarıdaki fıkralarda yazılı hallerin bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirimin, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verileceği, hükme bağlanmıştır. Emlak Vergisi Kanununun 23. maddesine göre binalarda bildirimin inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, yukarıda belirtilen hallerin bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşmesi halinde ise olayın gerçekleştiği tarihten itibaren üç ay içinde verilmesi gerekmektedir. İnşaatın sona erdiği veya kullanılmaya başlanıldığı tarihi tespit etmeden mükelleflerin beyanını esas alarak usulsüzlük cezası almak suretiyle geriye dönük alınan emlak vergisi bildirimlerine dayanılarak binalara elektrik veya su bağlanması cezai sorumluluk doğurabilir.
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
Site Yönetmeliğinin 40. maddesi gereğince ortak alanlara ve kapı girişlerine ayakkabılık, ev eşyası, terlik, bisiklet vb. eşyaların bırakılması söz konusu değildir. Site Yönetmeliği, sitemizin karar organı olan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından onaylanmıştır ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından yürütülmektedir. Bu münasebetle herkesi kapsayan Site Yönetmeliğine mutlaka uyulması gerekmektedir. Ayrıca bu tür eşyalar temizlik yapılması esnasında zorluklara ve güvenlik zafiyetinin oluşmasına sebebiyet vermektedir.
Ecrimisil kağıdı tapu belgesi yerine geçmeyeceği için ecrimisil kağıdı ile su aboneliği verilmez. Tapu senedi yerine geçen yapılara su aboneliği verilebilir. Tapu kayıt örneği yerine geçen belgelerin ise Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 57. maddesinin 1. fıkrasında; özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş ancak Kanunlarında mülkiyet belgesi yerine geçmesine dair hüküm bulunan ilgi kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlar tarafından verilen belge ve kesinleşmiş kamulaştırma kararlar olduğu açıklanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununda yapıya ilişkin projelerin TMMOB bağlı meslek odaları tarafından onaylanacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle ilgili idareler projeleri incelerken ve onaylarken meslek odaların onayını zorunlu tutmaları mümkün değildir. 6235 sayılı TMMOB Kanunu ve yönetmeliklerinde de projelerin vizelenmesi veya onaylanmasına zorunluluk getiren bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak 6235 sayılı TMMOB Kanunu uyarınca ilgili idareler meslek odaları ile işbirliği içine girebilirler. Yeterli mimar ve mühendis ünvanlı meslek mensubu bulunmayan idareler onay ve ruhsat aşamalarında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile üniversitelerin yanı sıra bir kamu kuruluşu olan meslek odalarından da teknik yardım alabilirler.
"Kat malikleri Kurulunun izni olmaksızın sisteme müdahale yapılamaz."
