Sözleşme hükümleriniz esas alınacaktır. Fiili durum sorun çıkaracak ise yapılan sözleşmeye ek bir protokol ile konuyu daha net bir düzenlemeye bağlamanız uygun olacaktır.
Kira sözleşme hükümleri çerçevesinde ev sahibiniz ile uzlaşarak anlaşmanız gereken bir konudur.
Bu hususu bilmeden kira sözleşmesi yaptı iseniz sözleşmeyi sonlandırabilir ve zararınızı ev sahibinden talep edebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu 35.madde gereği görevini yapmayan yönetici hakkında dava ve şikayet hakkınızı kullanabilirsiniz.
Bu borçlardan sorumlu olan ev sahibinizdir. Abonelik için ev sahibiniz ile görüşerek bu borçları kapatmanız ve yeni abonelik almanız gerekecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm maliklerine, kiracılarının elektrik ve suyunu kesme şeklinde bir hak tanımamaktadır. Dolayısıyla duruşma gününü beklemek durumundasınız. Ancak tahliye ile birlikte kira alacağınızı da icra takibine koymuşsanız o takdirde haciz ve muhafaza işlemleri yaparak baskı uygulayabilirsiniz.
Bina giderlerinin tamamından esas sorumlu olan KMK 20.madde gereği ev sahibidir. Ancak 22.madde ile kiracı da bu borçtan müştereken sorumlu kılınmıştır. Bu nedenle yöneticinizin sizden talepte bulunmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Kapıcının izin parası aldığı ücrete ve kullanacağı izin dönemine göre hesaplanmaktadır.
Kat mülkiyeti kanunu gereği bina giderlerinden kiracı ve ev sahibi müştereken sorumludur. Demirbaş giderlerinin ödenmesi hususunda ise kiracı ile ev sahibinin aralarındaki anlaşma esas olmak üzere uygulamada ev sahibi sorumludur. Ancak yönetici bu giderleri kiracıdan da tahsil hakkına sahiptir, kiracı bu bedeli ev sahibine rücu edebilir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre, A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI: I - GENEL KURAL : MADDE 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Gayrimenkulün giderlerine de kat malikleri, kiracı ve oturma hakkı sahipleri, herhangi bir surette faydalananlarda beraber ve ayrı ayrı katılmakla yükümlü olurlar. Ev sahibi giderin ödenmesi hususunda uzlaşma yapmanız gerekir. Yönetim hem kiracı hem de ev sahibinden tahsil edebilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı ancak kurul üyesi olan ev sahipleri dava açabilir.
Bu yöndeki taleplerinizi ev sahibinize yönlendirmeniz gerekmektedir.
KMK 34.madde gereği yöneticinin ev sahibi olma zorunluluğu olmadığından Kiracılarda yönetici seçilebilir.
Kiracı ve ev sahibi tüm bina giderlerinden KMK 20 ve 22.madde hükümleri gereği müştereken sorumludur?
Kat Maliklerinin almış olduğu karar karşı yasal yollara başvurma hakkı kat maliklerine aittir. Sizin bu konuda mağduriyetinizi ev sahibinin giderebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali talebinde bulunması gerekir. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Evinizi kullanan ve sözlü olarak anlaştığınız ve kira ödemelerini kabullendiğiniz 2.kiracı hakkında yasal işlem yapmalısınız. Bir avukattan yardım almanız yararlı olacaktır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümünün mesken dışında kullanımı için yasada kesin hüküm mevcuttur. VII - YASAK İŞLER: MADDE 24 - Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte MESKEN olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir." Bu kesin hükümle mesken olarak kayırlı yerin imalathane olarak kullanımı kat malikleri kurulunun oybirliği il vereceği karar ile açılabilir. Apartmanınıza ait yönetim planınızda bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili hak ve yükümlülükler ayrıca düzenlenmiş olmalıdır. İncelemenizi tavsiye ederim Ancak Yönetim Planın yasaya aykırı hüküm içeremez.
Kira sözleşmenizde apartman aidatı ve yakıt giderleri hususunda farklı bir belirleme yoksa tüm bu giderler için kiracınız hakkında yasal işlem başlatabilirsiniz.
KMK 20ve 22.maddeler gereği bina giderlerinden esas sorumlu olan mülk sahibidir. Kiracı da bu borçtan müteselsilen sorumludur. Yasa gereği yönetici bina giderlerinin tamamını kat maliki ya da kiracıdan isteme hakkına sahiptir. Bağımsız bölümü tahliye eden kiracı hakkında ise yasal takip başlatılamayacağından ev sahibi hakkında takip yapma hakkınız bulunmaktadır.
Kiracı ve kat maliki KMK 20.madde ve 22.madde gereği tüm bina giderlerinden müştereken sorumludur. Bina yönetimi bu giderleri her ikisinden de talep hakkına sahiptir. Kira sözleşme hükümlerinizi de dikkate almanız şartı ile kullanım giderleri kiracının demirbaş giderleri mal sahibinin sorumluluğunda olacaktır. Ancak bu husus ev sahibiniz ile sizi bağlar. Yönetim her ikinizi de müştereken bu giderlerden sorumlu tutma hakkına yasal olarak sahiptir.
Vekâletnamenin Noterden olma şartı yasal olarak aranmadığından ispatı açısından ev sahibiniz yazılı bir belge şeklinde yönetime durumu iletirse yeterli olacaktır.
Kira sözleşmesini gerçek veya tüzel kişilerle yapabilirsiniz. Şirketle kira sözleşmesi yapmanızda bir sakınca yoktur. Konutu işyeri gibi gösterirseniz, teorik olarak siz gelir vergisi ödemekten kurtulabilirsiniz. Ancak bu sizin gelir verginizin ödenmeyeceği anlamına gelmez. Konutunuzu işyeri olarak kiralayan şirketin size ait gelir vergisini stopaj suretiyle kesip, her ay götürüp vergi dairesine verginizi yatırması zorunludur. Ortada devlet açısından fark eden bir şey yoktur. Sizin yerinize kiracınız olan şirket vergiyi yatıracaktır. Üstelik gerçekte buranın nasıl bir işyeri olduğu zaman zaman belediye ve vergi elemanlarınca denetlenecektir. Burada işyeri açma ruhsatı, vergi levhası ve benzeri belgeler olmak zorundadır. Diğer kat malikleri de evinizin işyeri olarak kiraya verilmiş olduğunu duyarlarsa Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine dayanarak sorun çıkarabilirler. 2) Kira sözleşmesinin yıllık artış bölümüne dilediğinizi yazmakta serbestsiniz. Hatta bu bölümü boş dahi bırakabilirsiniz. Yıllık artış olarak TÜFE yazdıysanız Türkiye İstatistik Kurumunca açıklanan TÜFE oranı belirlenerek artış yapılacaktır. TÜFE yazdıktan sonra bir yüzde yazmanıza zaten gerek yoktur. Ancak genelde sözleşmelerde “...yüzde...’dan aşağı olmamak üzere TÜFE endeksi…” şeklinde yazılmaktadır. Bu şekilde yazsaydınız daha karlı olabilirdiniz. Zira açıklanan TÜFE gerçek artışları yansıtmayabiliyor.
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin" ihbar edilmesi gerekir.
Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulün satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
Ev sahibi satmak istediği evini, içinde oturan kiracının satın almak isteyenlere göstermediği durumlarda, mahkemeden tedbir kararı çıkartıp, belli gün ve saatlerde taliplere evi gezdirmek üzere eve götürebilir. Zaten genellikle kira sözleşmelerinde bu hususta hükümler yer alır.ve taraflar bu hükümlere uymak zorundadır.
Kapıcının işvereni kat malikleri kurulu olduğundan kıdem tazminatı ödeme yükümlülüğü de işverene yani kat maliklerine aittir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu 22.madde gereği ödemek zorunda kaldığınız bir meblağ varsa bunu kira borcunuzdan mahsup etmeniz mümkündür.
