KMK 17.madde; Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20.ve 34.madde icra işlemi başlatma hususunda yöneticiye hak ve yetki vermiştir. Bunun için ayrıca karar alınmasına gerek bulunmamaktadır.
Konu hakkında kat malikleri kurulunuz karar almaya ve avans niteliğinde para toplanmasına yetkili olup iade hususunda yine kat malikleri kurulunuz karar almalıdır.
KMK 40.madde gereği, "Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. " işlem yapılmalıdır.
KMK 37.madde gereği olarak İşletme Projesi (bütçe) her kat malikine ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümden istifade eden her kimseye imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir. Tebliğden başlayarak 7 gün içinde itiraz edilmesi mümkündür. İtirazın kime yapılacağına ilişkin yazılı bir hüküm olmamakla birlikte, pratikte Yönetici veya Yönetim Kuruluna yapılmaktadır. İtirazın şeklinin aynen bütçenin tebliğinde olduğu gibi ehemmiyeti yoktur: taahhütlü mektup, noter aracılığı veya yöneticiden imza alınarak yapılması olanaklıdır. İtiraz Yine KMK. md: 37/3’de belirtildiği üzere Kat Malikleri Kurulunda incelenir. Olağan toplantı zamanı değilse, Kurul, yönetici tarafından olağanüstü toplantıya çağrılır ve bu meyanda: Ya itiraz haklı bulunur ya da itiraz reddedilir. İtiraz yoksa proje kesinleşmiş olur.
Açılan dava kat malikleri kurulu kararı alınarak yönetim adına açılmış ise dava giderlerini yönetim gideri olarak kayıtlayabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde gereği bina yönetim planınızda dükkanları bina giderlerinden muaf tutan bir düzenleme yoksa tüm bina giderlerine yararlanmasanız dahi katılma yükümlülüğünüz bulunmaktadır.
Yeni malik taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren borç ve yükümlülükleri üstlenmek durumundadır.
Konuyu kat malikleri kurulu kararı alarak çözmeniz gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat maliki, III - ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA: MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça : a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Maliki bulunduğunuz bağımsız bölümün bulunduğu bina eğer merkezi sistemli bina inşaat ruhsatı ve proje onayları 2/5/2007 tarihinden sonra ise yani bu tarih itibarıyla yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda 627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanımı zorunludur. Dolayısı ile bu sistemlerin kullanıldığı binalarda da gider paylaşımı için bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. Mevcut merkezi sistemli binalarda ise yine 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur. Dolayısıyla da gider paylaşımı konusunda da bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'in ısıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşımı hesaplaması başlıklı 8 nci maddesi 1 nci paragrafında "(1) Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70?i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30?u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır." ifadesi yer almakta olup, buna göre her ay sabit gider tutarı toplam tüketimler üzerinden gider paylaşımları hesaplanması gerekmekte olup, bu hesaplama sonucu çıkan gider paylaşımı kullanıcılara bildirilmesi gerekmektedir. Yasaya uygun olarak hesaplanan %30 a bina ısıtma giderine katılmak zorundasınız.
Kat malikleri kurulu bu yönde karar almış ise ya da yönetim planınızda bu yönde bir yetki bulunmakta ise yıllık olarak toplanmasında hukuki bir engel olmayacaktır.
Aidatların ödenme şekli ve paylaşımı hakkında bina yönetim planınızı incelemelisiniz. Yönetim planındaki özel düzenleme öncelikle uygulanmak şartı ile özel bir düzenleme yoksa KMK 20.madde gereği dükkan malikleri de diğer bağımsız bölüm malikleri gibi aynı koşullarla yararlanmasalar dahi bina giderlerine katılmak zorundadır.
Aidat ödeme yükümlülüğü kişinin malik olduğu tarihten itibaren başlar. Aidat ödeme tarihinizi esas alarak kişiyi sorumlu tutmanız gerekmektedir.
Bina giderleri 5 yıl içinde zamanaşımına uğramakta olup kat malikleri kurulunca affı gibi bir karar alınmamışsa yasal işlem başlatılmasına engel yoktur.
Bina tapu kayıtlarınızda terasın bir bağımsız bölüme eklenti olarak tanımlanıp tanımlanmadığını tespit etmelisiniz. Şayet teras binanın ortak alanı ise tamir giderlerini de tüm kat malikleri karşılamak durumundadır. Bina giderlerini ödemeyenler hakkında yöneticiniz ya da kat maliklerinden biri icra takibi başlatma halk ve yetkisine sahiptir.
Ödeme yapmayan hakkında icra takibi başlatmak yöneticinin yasal görevi ve hakkıdır.
Bunun için yasada belirlen bir kıstas bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu kararlarınız çerçevesinde aidat ödemesini bir ay geciktiren kişi hakkında dahi yönetici sıfatı ile yasal işlem başlatabilirsiniz. İcra dairesine başvurarak gerekli takip formlarını doldurmanız gerekecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle aparman yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır. Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen sekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu takdirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz.
Gerek kat mülkiyeti kanununda gerek yönetim planında, bakiye borcunuzun bulunduğu, bu nedenle bu borcun ödenmesi gerektiğinin önceden tarafınıza bildirilmesinde hukuki bir zorunluluk bulunmamaktadır. Her bütçe dönemi başında olmak üzere; aylık ödemeniz gereken aidat tutarları hem duyuru panolarına asılarak duyurulmakta; hem de zorunlu olmamakla birlikte kat maliklerine taahhütlü mektupla bildirilmektedir. Kat maliki, aylık ödemelerini takip etmekle yükümlüdür. Yönetim Kurulu, Yönetim Planının 48 ve 49. maddelerinin verdiği yükümlülük gereği; aidat ödemesini bir aydan fazla geciktiren kat maliki hakkında icrai takip yapmakla yükümlü olduğundan, tarafınıza her hangi bir bilgi verilmesine gerek kalmadan aleyhinize icrai işlemlere başlamak zorunda kalmaktadır. Bu nedenle aidat ödemelerinizin aksayıp aksamadığını mutlaka takip etmeli, bir aksaklığın bulunması durumunda Yönetim aidat servisimiz ile bağlantı kurmanızda önemli bir yararınız bulunmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 20. maddesine göre; gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödeyeceği hüküm altına alınmıştır. Yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 28. maddesine göre hazırlanan ve bütün kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olan Yönetim Planı uyarınca yine aynı oranda gecikme tazminatı tahakkuk ettirilmekteydi. Ancak yeni Çıkan Kat Mülkiyeti Kanunun da bu oran %5 olarak düzenlenmiştir.
Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.
İşletme projesi Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesi gereğince düzenlenen projedir. Bu projede ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine bu kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar, tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarları gösterilir. Kat Malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunun 20 ve Yönetim Planının 15. maddesi gereğince kapıcı, güvenlik, temizlik, bahçe bakımı, çöp toplama vb. personel giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak söz konusu personel giderleri dışında kalan Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım, bölgenin demirbaş alımları için ödenecek giderler ile, site içerisinde yer alan yüzme havuzlarının işletme giderleri, çevre aydınlatma, bahçe sulama, bağımsız bölümler dışındaki yakıt, bloklarda bulunan asansör, hidrofor, aydınlatma ve bahsi geçmeyen diğer tüm giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Binanızın tapu kayıtlarında belirlenen bağımsız bölüm sayısı ve arsa payları esas alınarak bina giderleri pay edilir. Bağımsız bölümünüz tapuda tek daire olarak kayıtlı ise iki girişi olması iki aidat ödemenizi gerektirmez.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde düzenlemesine göre, ''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça : a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.'' Yönetim planınızda farklı bir düzenleme yoksa her bağımsız bölüm yasa maddesi gereği bina giderlerini ödemek durumundadır. Giriş ve Zemin katların ya da Dükkân sahiplerini asansör ve otomat, su gideri gibi bazı giderlerden muaf tutulmaları yasal olarak mümkün ise de bu hususta yönetim planında düzenleme olup olmadığına ya da kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olup olmadığına bakmanız ve ona göre talepte bulunmanız gerekmektedir. Bu yönde farklı bir düzenleme ya da alınmış bir karar yoksa yukarıdaki yasa maddesi gereği tüm bağımsız bölüm malikleri tüm bina giderlerine katılmak durumundadır.
Yeni toplantı düzenlenene kadar yönetim işlerinin ve ödemelerin aksamaması için eski aidat ödemelerinin devamı istenebilir. Zira yönetici tüm gelir ve giderlerinin hesabını kat malikleri kuruluna verecektir.
Bina yönetim planınızda farklı bir düzenleme yoksa ya da kat malikleri kurul muaf tutulacağınıza ilişkin bir karar almamış ise KMK 20.madde gereği ısınma giderlerinin tamamına arsa payınız oranında katılmanız gerekecektir.
KMK 20.madde gereği bina giderlerinden esas sorumlu olan ev sahibidir. Ödenmeyen aidatları ödeme yükümlülüğünüz bulunmakta olup aksi halde yönetici hakkınızda icra işlemi başlatabilecektir.
