"Yönetici"

Sitemiz Edremit Akçay mahallesinde 8 Bloktan oluşmaktadır.1997 yılında kooperatif tarafından yaptırılmış olup 128 hanesinin de kat mülkiyetli tapusu bulunmaktadır. Sitemiz 17 yıldır normal temmuz ayında yıllık genel kurul toplantısını yapıp seçimlerini yapmaktadır. Defterleri noter onaylıdır. Sitenizi takip ettiğimizden bir eksiğimiz var dedik, yönetim planımız bulunmamakta? Yöneticimiz ile karar defterini alarak Edremit tapu dairesine gittik. Görevli bayan memura sitemizi yasal zeminine oturtmak istiyoruz sizden yönetim planı almak istiyoruz dedik. Görevli bayan memur bizimle bir ilgisi yok kırtasiyeden yönetim planını alın sitenize uyarlayın tamam dedi. Onaya gerek yok diye belirtti. Eksiğimiz var, mı bayan bizi başından, mı savdı onu öğrenmek istiyoruz.

Yönetim planı bir binanın inşası aşamasında kat irtifakı tesis edilirken tapuya verilmesi elzem olan belgelerdendir. Ancak ne yazık ki uygulamada bu belge olmadan da işlemlere devam edebilmektedir. Bir binanın yönetim planı olmaması yasal olmadığı anlamına gelmez, yönetim planınız yoksa uygulanacak metin kat mülkiyeti yasası olacaktır. Ancak sitenize özel ve taleplerinizi karşılayacak bir yönetim planı düzenlemek isterseniz Kat malikleri kurulunda karar almalı tüm maliklerin imzasına sunmalı ve sonrasında Tapuya tescil ettirmelisiniz ki sizin için bağlayıcı ve geçerli bir metin olsun. KMK 28.madde, "Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik 3.fıkra: 2814 - 13.4.1983) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim plânı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır."

Merhaba. Ben 8 daire ve 2 dükkanlı bir apartman yöneticisiyim. Elektrik, su, asansör bakım giderleri vb. arsa payı oranında mı kat maliklerinden toplanmalı? Dükkanlar bu giderleri ödemek zorunda mıdır? Ödememek için karar mı alınması gerekiyor?

Öncelikle binanıza ait yönetim planını bağlı olduğunuz Tapu müdürlüğünden temin etmelisiniz. Yönetim planında farklı bir paylaşım esası belirlenmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde gereği "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür." sorunuzda belirtilen giderler arsa payı oranında paylaştırılmalıdır. Dükkan malikleri de aksine bir yönetim planı düzenlemesi yoksa tüm bina giderlerine katılmak zorundadır.

28 daireden 6 kişi ile çoğunluk sağlanmadığından toplantı yapamayan yönetim 2. toplantıda katılmayanlar arasından istekli olmayanlardan yönetici seçebilir mi? Yapacağı en mantıklı kanuni işlem nedir? Saygılarımla.

Kat Mülkiyeti Kanunu 34.madde gereği yönetici 2.toplantı olsa dahi kat maliklerinin yarıdan bir fazlası ile seçilmelidir. Yönetici seçilen kişi görevi kabul etmedikçe yönetici olmaya zorlanamaz. Bu nedenle gıyabında seçilen kişi kabul etmedikçe yönetici olmaz.

Katılamadığım genel kurulda yönetici seçilirsem ne yapabilirim. Saygılarımla?

Yönetici seçilen kişi yöneticilik yapmaya zorlanamaz. Bu nedenle gıyabınızda yönetici seçilmeniz bu görevi üstlenmeniz anlamına gelmez.

Sayın Yönetici Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat maliklerinden 3/1 inin isteği üzerine olağanüstü genel kurul yapılmakta, Fakat bu kat malikleri genel kurul isteklerini Noter aracılığı ile yapmak zorunda mıdır? İmzaların sahte olma durumuna karşı?

Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür bir zorunluluk getirmemektedir. Bu yönde bir endişe söz konusu ise toplantı sırasında teyit alabilir yada yasal yollara başvurabilirsiniz.

Yöneticimizi denetlerken aidat ödemediğini fark ettik. Ortada alınmış bir karar da yok. Ne yapılabilir? Teşekkür ederim.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir, (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Sonuç olarak, Yönetici aynı zamanda kat maliki ise sırf malik olması nedeniyle genel giderlere katılmak durumundadır. Ancak aynı zamanda yönetici olmasından dolayı KMK gereğince yaptığı yöneticilik görevi nedeniyle kendisine uygun bir ücretin ödenmesi de gerektiğinden burada öncelikli olarak Yönetim Planı maddelerine bakılmalı sonrasında Kat malikleri kurulunun, yöneticinin ücreti ve giderlere katılma yükümlülüğü konusunda aldığı veya alacağı kararlara göre hareket edilmelidir.

Yönetim, denetim kuruluna denetim vermek istemiyor, denetçi defterleri istiyor, vermiyor. Kanuni olarak ne yapılabilir mahkemeye verilecekse nasıl ve nereye verilmelidir?

Sulh Hukuk mahkemesinde yönetimin hesap vermesini talep edebilirsiniz.

Merhaba. Daha önceleri sorduğum sorular verdiğiniz cevaplardan çok yararlandım. Ayni cesaretle acilen cevap bekleyen ve bir belirsizliği ortadan kaldıracak olan bir soruma cevap verilebilirse çok memnun olacağım. 1)Yönetimce gönderilen toplantı çağrısında vekaletname ile ilgili şu hususlar yer almaktadır. a)Sitemizde ikamet etmekte olan Kat Maliki vekil tayin edeceği kişinin Adını, Soyadını da yazarak vekaletnameyi doldurup toplantı gününden önce bizzat kendisi, Site Yönetim Kurulu Başkanlığı’na teslim edecektir. b)Site haricinde olan kat maliklerinin ise doldurduğu vekaletnameyi toplantı gününden önce Site Yönetim kurulunun elinde olacak şekilde taahhütlü mektupla göndermesi gerekmektedir. c)Site Yönetim Kurulu Başkanlığında toplanıp saklanacak olan bu vekaletnameler Genel Kurul Toplantı günü Divan Başkanlığına teslim edilerek Hazirun Cetveline işlenecektir. Sorularım: 1) Böyle bir şey olabilir mi? Yani vekaletnameler toplantı gününden önce hatta toplantı gününde bile yönetime verilir mi? Benim bildiğim, toplantı günü hazirun cetvelinin vekil tarafından imzalanması için toplantıyı düzenleyen yönetime vekalet gösterilir ve hazirun cetveli imzalanır. Divan teşekkül ettikten sonra vekaletname vekil tarafından kongre divanına verilir. Bu söylediğim yanlış mı? Bunun böyle olması gerektiğini şunun için düşünüyorum: Site yönetim kuruluna toplantıdan önceki günlerde veya toplantı günü bizzat teslim edilen bir vekaletin, site yönetiminin işine gelmeyen bir vekalet olması durumunda, kongre divanına verilip verilmeyeceği kuşkusuna sebep olunmaması gerekmektedir. Bu nedenle vekaletin yönetime hiçbir şekilde teslim edilmemesi gerekir diye düşünüyorum. Bir diğer husus, kongrede yeterli nisabın olup olmadığını mutlaka yönetim kurulu mu belirler. Yani yeterli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını kim belirler. Bu konularda cevap verirseniz memnun olacağım.

Kat malikleri, kat malikleri kurulu toplantısına bizzat katılabilecekleri gibi başkalarını da kendi adlarına katılmak üzere tevkil edebilirler. Kat Mülkiyeti Kanununun 31. maddesinde, bu vekaletin özel bir şekilde ( yazılı veya resmi ) olacağına dair herhangi bir hüküm bulunmadığı gibi, genel hükümlere bakıldığında vekaletin özel bir şeklinin bulunmadığı da görülür.Vekaletnamelerde vekilin kat malikleri adına toplantılara katılabileceği onun adına ve oy kullanabileceği yazılıdır. Bu vekaletnameler herhangi bir şekil şartına tabi tutulmadığından noterden tasdikli olması gerekmez. İbrazı halinde de katılım geçerlidi, toplantı yapıldıktan sonra da, ibraz edilmesi halinde dahi vekaleten toplantıya katılım geçerli olur. Kat Mülkiytei Kanunun 31. maddesinin son fıkrasına göre kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eli ile kullanabilir. Yetkili vekilin mutlak surette imzalı bir belge ile toplantıya katılması yolunda yasada bir düzenleme bulunmamaktadır. Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesinde, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanacağı ve oy çoğunluğuyla karar verileceği öngörülmektedir.

16 daireli apartmanda 34 senedir zemin katta oturuyorum. Projede bahçe olan yer 34 senedir otopark olarak kullanılıyor, burayı kapattırmak için ne yapabilirim? eskiden bir dairenin itirazı ile kapatılabiliyormuş şimdi 5/4 oranı mı geçerli.5/4 oranında 16 dairede 12.8 çıkıyor. 12 daire oluru ile mi, 13 olur ile mi otopark yapabilirler? Tek kalsam bile sürekli gürültü ve rahatsızlık nedeniyle kapattırma şansım var mı? Teşekkürler.

Binanızın mimari projesini temin ederek bahsettiğiniz alanın ne olarak kayıtlı olduğunu öğrenmelisiniz. Projede bahçe olan alan ancak tüm kat maliklerinin beşte dört oyu ile kullanım şekli dışında kullanılabilir. KMK 31.madde gereği oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Sayın Yetkili 24 daireli bir apartmanda kat sahibiyim ve bu yıl yönetici olarak görevlendirildim. Yasa gereği tüm ve kat maliklerinin kararı ile (karar defterine kayıtlı)Pay ölçer sisteme geçtik. Pay ölçer sistemi malumunuz olduğu gibi satın alma veya leasing(kiralama) şeklinde .Apartman olarak leasing sistemini seçtik katılım ve tüm pay ölçer bedellerini aylık taksitler halinde ödeme durumundayız. Benim sizden öğrenmek istediğim bu kiralama bedellerine(Doğal gaz kullanımları hariç)kiracılar mı? Yoksa mal sahipleri mi ödeyecek? Bununla ilgili bir maddeye ulaşamadım bu soruma cevabınızı bekliyorum. Saygılarımla.

Bina giderlerinin tamamından KMK 20.madde gereği esasen kat maliki sorumludur. Uygulamada demirbaş giderlerini ev sahibi kullanım giderlerini ise kiracı karşılamaktadır. KMK 20.ve 22 maddeler bu konuda gayet açıktır. Isı pay ölçer sistemi bağımsız bölümün ve binanın demirbaş sistemi olacağından sistem tesis gideri ev sahibine aittir.

İyi günler oturduğumuz apartmanda 10 daire var. 2 yıldır 3 daire hiçbir ücret ve aidat ödemediği için geri kalan daireler, biz dahil aidat ödemedik. Haziran ve temmuz ayları apartman otomatı 2 aydır kesik ben mahkeme ye vermek istiyorum nasıl bir yol izlemem lazım teşekkürler. (Yönetici ben değilim.)

KMK 20.madde, "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında (1) Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır." gereği kat maliki sıfatı ile icra takibi başlatma hakkınız bulunmaktadır.

Birinci sorum; apartmanımızın mesken olan bazı bölümlerinde mal sahipleri dairelerini biz diğer hak sahiplerine sormadan bazı işyerlerine (biri gelinlikçi, biri emlak bürosu, biri sigortacı ve biri de psikolog)kiraya verdiler veya kendileri adlarına işyeri olarak çalıştırıyorlar. Böyle bir şeye hakları var mıdır veyahut apartmanda mesken olan bir bölümde işyeri açma (diğer maliklerden izin almadan)hangi işler için geçerlidir? ikinci sorum apartmanımızın yönetim planına göre aidatlar arsa payı nisbetinde alınmalıdır ama bu kural ekim 2009 tarihine kadar hiç bir şekilde uygulanmamıştır. Bu tarihten sonra profesyonel yönetim apartmana gelmiştir. Biz 1981 yılından beri burada mülk sahibiyiz ve bu aidat farklarından dolayı dava açma hakkımız var mıdır ve varsa bu farkları talep etme hakkımız kaç yıl geriye dönük olabilmektedir? Yardımlarınız için şimdiden teşekkürler.

Kat Mülkiyeti Kanunun ana gayrimenkulde mesken olarak gösterilen bölümünde yapılamayacak işler açıkça sıralanmıştır. "VII - YASAK İŞLER: MADDE 24 - Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir." Aidatlar ile ilgili düzenleme ise, "III - ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA: MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça : a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. " Kanun maddesi uygulanması gerekir. Bu konuda yönetim planınızda düzenleme ve anlaşma yoksa fazla ödenmiş bulunan aidatlar ile ilgili yasal sürece girebilirsiniz. Bu konuda aşağıda sunacağım Yargıtay Kararı size yol gösterebilir.

Kat malikleri genel kurulunda yönetici ve denetçi seçimi esnasında aynı bir mülkiyetin sahipleri birden fazla ise veya birden fazla mirasçı aynı mülk üzerinde hisseleri oranında iştirak halinde iseler, bahsedilen mülk üzerinde nasıl oy kullanabilirler? Teşekkürler.

Her bağımsız daire bir oyla temsil edileceğinden bir taşınmazın birden fazla maliki varsa içlerinden biri diğerlerini de temsil ederek oy kullanacaktır

Site yöneticisi tek başına karar alıp uygulama yetkisine sahip midir?

KMK 35.madde yöneticinin görevlerini belirlemiştir. "Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması."

Yönetim kurmak için kiracı onayı geçerli midir?

Kat malikleri kurulu ev sahiplerinden oluşur. Bu nedenle kiracıdan onay almak gibi bir durum sözkonusu değildir.

Kiracılar binada yönetici olarak görev yapa biliri mi?

KMK 34.madde gereği kiracıların yönetici olmasında yasal engel bulunmamaktadır.

Ben 11 yıldır 19 daireli apartmanın yöneticisiyim. Artık başkaları yapsın bu görevi diyorum, kimse istemiyor. Hakikaten ben para toplayamıyorum, yani kısacası ben yöneticiliği nasıl bir başka kat malikine devredebilirim. Toplantı yapıyım diyorum ama kimse gelmek istemiyor sen yap işte diyorlar. Kat malileri seçerse aynı apartmanda oturan kiracı dan da yönetici olur mu, yönetim kurulu oluşturulabilir mi, bu konularda bana en kısa zamanda bilgi verirseniz memnun olurum. Şimdiden teşekkürler, iyi günler dilerim.

Yönetici olarak kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya davet etme hakkınız bulunmaktadır. Yönetici seçimi gündemli bir toplantı yapmanız ve yönetimi devretmeniz gerekmektedir. Kiracıların yönetici olmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Toplantıyı yapamamanız halinde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma yolunu da kullanabilirsiniz.

22 Dairelik bir apartmanda 2 dairesi bulunan bir kişinin oyu tek mi çift mi sayılır? Teşekkürler...

KMK 31. madde gereği; "Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz." oy kullanılmalıdır.

948 daireli 45 bloklu bir yerleşkede ikamet etmekteyim. Site yönetim planına ve KMK ya göre yönetilmekteyiz. İş başında bulunan Sayın Yönetim Kurulu (Karar alınıp alınmadığı belli değil),blokların sığınak kısımlarında bulunan (her sığınakta bir adet bulunuyor) çeşme başlarını sökmek suretiyle iptal edip, çeşme tıpası takmak suretiyle, çeşmelerin kullanımını tamamen iptal etmişlerdir. Buna gerekçe olarakta bloklarda oturan sakinlerin o suyu gelişigüzel kullandıkları gösterilmektedir. Yönetim kurulunun böyle bir hakkı var mıdır, yok mudur? Bu yönde bir yaptırımları bulunmakta mıdır?

Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın ortak alan ve tesislerde değişiklik ve düzenleme yapma hakkı yönetimi verilmemiştir. Kaldı ki sığınaklar belli donanımlara sahip olmalıdır. Yönetime bu hususta açıklama yapmak üzere yazılı bir talepte bulunabilir ve konuyu yapılacak kat malikleri kurulu toplantısında dile getirebilirsiniz.

Blok yöneticilerinden oluşan bir kurulun kendi içlerinden seçtiği yöneticiler (yönetim kurulu) tarafından yönetilmekteyiz. Site içerisinde 5 değişik tipte blok bulunmaktadır. Bu bloklardan 1.blok tipinde 62, 2.blok tipinde 10, 3.blok tipinde 24, 4.blok tipinde 16, 5. blok tipinde de 16 tane daire bulunmaktadır. Sayın Yönetim kurulu seçildikleri günden bu yana yaptığı toplantılarda değişik konularla alakalı olarak kararlar almaktadırlar. Seçildikten sonra yapmış oldukları ilk toplantılarda her blok temsilcisinin toplantıda kullandıkları oy sayısı 1 (bir) iken, bir süre sonra yaptıkları toplantılarda blok temsilcilerinin kullandıkları oy sayısı temsil ettikleri bloğa göre değişkenlik göstererek (halende bu şekilde devam etmektedir), bir blok temsilcisinin oy sayısı temsilcisi bulunduğu blokta ki daire sayısı olarak kabul edilerek toplantı tutanaklarına geçmeye başladı. Yani iki blok temsilcisi düşünün birincisi 16 daireli bir bloğun temsilcisi, diğeri de 62 daireli bir bloğun temsilcisi, bunlardan birincisi bir konu hakkında EVET yada HAYIR dediğinde oy sayısı 16 sayılırken, diğer temsilcinin oy sayısı aynı karar için 62 sayılmaktadır. Bununla ilgili olarak açıklama yapabilir misiniz?

Sorunuz hakkında blok yönetimlerinin oluşumu, oy hakları ve yönetimle ilgili tüm hususlarda site yönetim planınızı incelemenizi öncelikle gereklidir. Yönetim planınızı bağlı olunan tağu müdürlüğünden temin edebilirsiniz. KMK 69.madde "Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler." hükmü verilmiş olup devamındaki madde hükümlerini bir yasa temin ederek incelemeniz yararlı olacaktır.

Selamlar Antalya’da ikamet etmekteyim. Sitemiz mayıs ayında toplantı yapmıştır toplantıya göre yönetim seçilmiştir fakat yeterli imza karar defterinde gözükmemektedir şuanda ise site yönetimi karar defterinde olmayan masraflar çıkarıp site sakinlerini fazlasıyla borç altına sokmuştur. Karar defterinde ise toplantıda yazılanlar haricinde başka kalemle notlar alınmış ve defter üzerinde oynamalar yapılmıştır. Site sakinleri olarak bu yönetimi ihraç edebilir miyiz? Neler yapmamız gerekir. Bu masrafları ödemek zorunda mıyız? Siz Profesyonel olarak bize ne önerebilirsiniz? Teşekkürler.

Kat malikleri kurulu kararlarının ve yönetimin yasal olmadığından bahisle Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır. Kat malikleri kurulu kararları dava yolu ile iptal edilmedikçe yada yeni bir kat malikleri kurulu kararı ile ortadan kaldırılmadıkça yasal olarak geçerli kabul edilen kararlardır. Bu nedenle ya olağanüstü kat malikleri toplantısı düzenleyerek konuyu çözmeli ( toplantıyı yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemi ile yönetici yapmalıdır) yada dava açmalısınız.

30 daireli binamız altında ki ortak alan 99 depreminden sonra belediyemizin izni ile etrafı kapatılarak kaplı ortak alan uluştu bu yerin ortak yer olduğu mahkeme kararı ile de belgelendi. Hepimizin olan bu ortak alana çocuğumun bisikletini veya adıma ait bir eşyamı koymak istiyorum ancak yönetici oy çokluğu ile aldığı kararı beyan ederek buna karşı çıkıyor ne yapmalıyım? Bu güne kadar oy çokluğu ile oy birliğini anlatamadım selamlar cevap verir iseniz memnun olurum.

KMK gereği bina ortak alanları kişisel kullanımlara hasredilemez. Ancak kat maliklerinin KMK 19.madde gereği beşte dördünün alacağı bir kararla ortak alanların kullanımı hususunda yeni bir karar oluşturulabilir. Bu talebiniz için bu yönde karar alınması gerekecektir.

Bir buçuk yıldır bina yöneticisiyim sorun şu ki olağan üstü toplantı yapmama rağmen 20 daireden 3 toplantıya katılıyor ve bu şahıslarda biz daha önce yaptık yapmayanlar yapsın tarzı bir bahaneyle yönetimi almak istemiyorlar. 2 ay sonra yurt dışına çıkacağım için devretmek gerek. 1 yıla yakın ülkede olmayacağım ama kimse almıyor, mahkemeye vereyim diyorum ama çok sürer ve yetişmez düşüncesi hakim. Acaba yönetimi kapatıp tek taraflı olarak, kimse almadığı taktirde makbuz kesmeyip defterleri kapatsam ve gitsem yasal bir sorumluluk doğar mı veya ne yapmalıyım, saygılar…

Yönetici olarak görev ve yükümlülükleriniz bulunduğundan bu hususları ihtar eden belgenin noterlik kanalı ile kat maliklerine yollanması halinde yöneticiliği bırakmanız mümkün olabilir. Yapılmayan işlerden de bu durumda sorumlu tutulmazsınız.

Bir sitede yöneticilik yapmaktayım. Bir kat maliki hakkında birikmiş aidatlar için icra takibi başlattım. Borçlu kat maliki İCRA DAİRSİNİN YETKİSİNE itiraz etti. Yetkili icra dairesinin ikametgâhının bulunduğu yer (başka bir il) olması gerektiğini belirtti. Aidat alacakları için yetkili icra daireleri ve mahkemeleri neresidir. Borçlunun yetki itirazını kabul edip, onun ikametgahında mı takip yapmalıyım? Şimdiden çok teşekkürler.

Genel yetki kuralı gereği aidat alacakları için yapılan takip borçlunun, takip tarihindeki ikametgâhının bulunduğu yer icra dairesinde yapılabilir. Yetki itirazını kabul ederek dosyanın yetkili icra dairesine yollanmasını istemelisiniz.

2007 den beri yöneticiyim istifa nasıl edilir?

Kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya davet ederek istifanızı kurula sunmalısınız.

5 aydır yöneticilik yapıyorum. Kat maliklerinden bir kaç kişi peteklerinin küçük olduğu ve bu nedenle iyi ısınamadığını söyledi. ilk ve son katların güney ve kuzey cephe olarak ayrı ayrı ölçtüm. Sizden ricam petek düzenlemesi neye göre ve hangi kanundan öğrenebilirim. Kanuni dayanağı olmadan hiç bir değişikliğe gitmek istemiyorum. İlk ve son katlarda güney ve kuzey cephe olarak ayrım olur mu?

Bu sorunuzun yanıtını Belediyeden temin edeceğiniz binanıza ait tesisat projesinde bulmanız mümkündür. Tesisat projesinde belirlenen petek yer ve sayıları yasal olarak esas alacağınız ölçüttür.

Ben bir bina da 11 yıllık yöneticiyim. Katlarda kendi dairelerinin cam pencere açmak için veya balkon kapatmak için (cam balkon değil) yönetim kurulu kararı gerekiyor mu? Bu olmazsa nasıl bir prosedür gerekli. Bunlar için tüm kat maliklerinin geçerli sayıda onayımı gerekiyor. Bu konularda aydınlatırsanız memnun olurum. Zahmetlerinize teşekkür ediyor, saygılarımı sunuyorum. Selamlarımla...

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Kat maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek, imara aykırılık yaratmayacak ve bina mimari projeye aykırılık teşkil etmeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Merhabalar ben İzmir den yazıyorum. Ben dört katlı sekiz daireli bir apartmanda yöneticilik yapıyorum. Apartmanımızda % 51 yani beş dairenin onayladığı dış cephe ve tadilat işi kabul edildi. Bu boya işi ve daire başına düşen ücretler noter onaylı karar defterine yazıldı ve beş daire sakini tarafından onaylandı imzalandı. İşi yapacak olan firma ile sözleşme yapıldı ve şu an işler bitmek üzere. Burada tek bir sorunum var, oda bir dairenin kendi üzerine düşen ücreti ödememek gibi bir niyeti var, bu konuda yasal olarak ne yapabilirim? Birde dairede kendisi oturmuyor kiracı oturuyor ev sahibinin şu anki adresini bilmiyorum sadece telefonla iletişime geçebiliyorum. bana bu konuda yardımcı olursanız sevinirim. İlginiz için şimdiden çok teşekkürler.

Kat maliklerinden her biri ortak yerlerinin koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile diğer bütün giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Ayrıca bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı dikkate alınmalıdır. Aşağıdaki yasa maddesinde de açıkça anlatılmış olduğu üzere borcunu ödemeyen malik, kiracı ve başka bir sebeple faydalanan kişilere karşı icra takibi yapılarak alacağın yasal yollardan tahsiline gidilebilir. Bunun için borçlunun yasal adresi ve TC numarasının bilinmesi takibin doğru ve hızlı ilerlemesi için gereklidir. "III - ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA: MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça : a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır."

Merhabalar. Evimin 20 aylık ödenmemiş aidat borcu var ve burcu ödemek istiyorum yaklaşık 15-20 gündür yöneticiye gidiyorum aidatların kendisinde olmadığını avukata verildiğini bir sorayım ben size döneyim falan diyor hep... Ve sonuç alamıyorum. Aidatımı ödemek istediğimi hukuki yoldan nasıl kanıtlarım yani notere mi başvurmalıyım yoksa karakola mı? Ve ödemememin sebebi 2009'da yönetici seçildi, 2010 yılında ve 2011 yılının 9.ayına kadar yönetim toplantısı olmadı, hukuken geçersiz yönetici olduğu için ödemedim. Ve toplantıları evde yapıyor evine husumetten dolayı gidemeyeceğimizi bilerek... Lütfen cevap...

Sulh Hukuk mahkemesinden tevdi yeri (ödeme yeri) belirlenmesini isteyerek borcunuzu ifa edebilirsiniz.

11 dairelik apartmanın yöneticisiyim selden dolayı bina bahçesinin duvarı yıkıldı. Bitişik nizamlı apartman olduğundan diğer binanın yönetimiyle ortak yaptırma kararı aldık. Fakat kiracısı olan ev sahibi ben ödemem deyip sorun çıkartıyor. 1) karar defterinde kiracıların imzaları da oy çokluğunu etkiliyor mu çünkü apartmanda şu anda oturan 5 ev sahibi var diğerleri yazlıkçı. 2) mahkemeye vermem için neler gerekiyor. 3) Mahkeme masraflarını apartman yönetimi mi karşılıyor. Bilgileriniz için teşekkür ederim.

Kat malikleri kurulu ev sahiplerinden ya da ev sahipleri tarafından yetkilendirilen kiracılardan oluşur. Kiracılar yetki verilmedikçe toplantılara katılamaz oy kullanamazlar. Bina onarım giderlerini ödemeyen kiracı ve ev sahibi hakkında müteselsil sorumluluk esasına dayanarak icra işlemi başlatma hakkınız bulunmaktadır. Masrafları öncelikle yönetim karşılar ancak takip sonunda yapılan masrafların büyük çoğunluğu borçludan tahsil edilir. Tahsilatta bina kasasına dahil edilir.

end faq